[부동산세금 궁금합니다] <54> 다가구주택 임대사업자인데 살던 집 팔면?

입력2007.01.11 17:54 수정2007.01.12 11:23

Q) 올해 42세로 서울에 다가구 주택 1채(7가구 임대 중)와 아파트 1채를 갖고 있습니다.

두 주택에 대한 공시가격 합이 6억원을 초과하기 때문에 종합부동산세를 피할 목적으로 세무서에 임대사업자등록을 냈습니다.

이런 상황에서 아파트를 매각하면 양도소득세 중과를 피할 수 있을까요.

A) 주택임대사업을 장기로 할 경우 두 가지 세무상 혜택이 있습니다.

장기임대주택은 종부세는 물론 양도세 중과도 피할 수 있습니다.

하지만 몇 가지 요건이 필요합니다.

주택임대사업용 주택이 5채 이상이고,국민주택 규모(전용면적 25.7평)이하여야 합니다.

또 주택별 공시가격이 3억원 이하이고 10년 이상 임대해야 합니다.

다주택 보유자가 장기임대주택사업을 하기 위해서는 절차가 필요합니다.

먼저 주택 5가구를 묶어 시·구청에 주택임대사업 등록을 하고 관할 세무서에 사업자 등록을 내야 합니다.

다만 다가구 주택은 구분등기가 불가능해 1채의 주택으로 판단합니다.

그래서 5가구 이상인 다가구 주택은 세무서에 사업자 등록을 내는 것만으로 장기임대주택사업을 시작한 것으로 인정해 줍니다.

그리고 종부세를 신고할 때 합산배제신청을 하면 다가구 주택은 종부세에서 제외됩니다.

하지만 양도세 중과세 여부를 판단할 때는 다릅니다.

다가구 주택의 각 가구를 호로 인정하지 않습니다.

즉 다가구 주택은 한 채의 주택으로 판단합니다.

결국 질문하신 경우는 2007년 이후에 종부세는 피할 수 있지만 다가구 주택을 매각하거나 일반주택을 매각할 때 50% 세율의 양도세 중과는 피할 수 없습니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사

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