서울시가 2일 발표한 주택정책은 분양원가를 최대한 낮춰 아파트를 저렴하게 공급하는 데 초점을 맞추고 있다.

그러나 SH공사의 연간 아파트 공급물량은 서울시내 전체 주택 물량의 0.1%밖에 되지 않아 아파트 가격을 끌어내리기엔 역부족이란 평가다.

정치권에서 주장하는 토지임대부 분양제도 등의 대안으로 나온 '장기전세 공공주택'의 경우 SH공사가 공급하게 될 일반분양분 대신 공급되는 것이어서 되레 아파트 공급 부족 문제를 심화시킬 수 있다는 우려가 나오고 있다.


◆ 공급대책 없이 분양원가 절감 초점

서울시가 SH공사의 아파트 분양원가를 낮추기 위해 내놓은 방안은 △가장 낮은 공사금액을 제시한 업체에 시공권을 주는 최저가낙찰제 △계약자에게 마감자재 선택권을 주는 마이너스옵션제 △기존 모델하우스를 대신하는 사이버모델하우스 운영 등이다.

이를 통해 분양원가를 떨어뜨린 뒤 주변 시세의 75%(전용면적 25.7평 이하) 또는 85%(전용면적 25.7평 초과) 수준에 아파트를 공급하겠다는 것이다.

민간 건설업체가 공급하는 아파트에 대해서는 자치구별로 분양가심의위원회를 구성해 분양가에 대한 엄밀한 검증을 실시토록 구청장에게 협조 요청할 계획이다.

문제는 SH공사가 공급하는 아파트가 너무 적어 시장 파급효과가 크지 않다는 데 있다. SH공사가 5년간(2006~2010년) 공급하는 아파트는 모두 7만2600여가구(임대주택 포함) 정도다. 특별공급아파트와 임대아파트를 빼면 연간 일반공급분은 적게는 수백가구에서 많게는 수천가구 밖에 안된다. 이는 서울 시내 주택물량(약 300만가구)의 0.01~0.1%에 불과하다.

이 정도 물량의 아파트를 주변시세보다 낮게 공급한다고 전체 집값이 떨어지기는 어려울 것으로 보인다. 분양대행업체인 내외주건의 김신조 사장은 "공급 물량이 충분하지 않은 상태에서 분양가를 낮추는 것은 별 효과를 기대하기 어렵다"며 "결국 소수의 최초 당첨자들에게 이익을 주기 위해 서울시민이 재원을 부담하는 형국"이라고 지적했다.

◆ 장기전세는 공급 감소 악영향

서울시는 정치권에서 추진하고 있는 토지임대부 분양제도와 환매조건부 분양제도의 대안으로 '장기 전세 공공주택'을 들고 나왔다. 이는 SH공사가 새로 공급되는 아파트를 시중 전세가격의 80∼90% 수준에 10∼20년까지 전세를 주는 제도. 해당 자치구 거주자,무주택자로서 일정소득 이하인 자 등에게 우선공급된다.

이 제도는 2007년 분양되는 발산지구(172가구)와 2008년 분양되는 강일지구(730가구)에 시범실시된 뒤 2009년 이후 12개지구(1만738가구)에서 선보인다.

장기적으로 일반분양분 모두를 장기전세 공공주택으로 전환한다.

부동산퍼스트의 곽창석 전무는 "우리나라 사람들은 내집 마련 욕구가 강해 전셋집을 내집으로 생각하지 않는다"며"오히려 장기전세물량 때문에 일반공급분이 줄어들게 됨에 따라 공급 부족을 심화시킬 우려가 있다"고 말했다.

서울시는 또 임대주택의 일정부분을 노인이나 신혼부부에게 우선적으로 공급할 계획이지만 이는 기존의 임대주택 정책으로도 충분히 소화가 가능한 것들이어서 다분히 대중인기를 의식한 정책이란 지적이 나오고 있다.

조성근·이호기 기자 truth@hankyung.com