내년부터 부동산 관련 세제가 크게 강화된다.

내년 1월부터는 주택 관련 세금은 모두 실거래가 기준으로 적용된다.

또 종합부동산세(종부세) 과표 적용률도 현행 공시가격의 70%에서 80%로 높아진다.

따라서 부동산 전문가들은 향후 주택시장이 약보합세가 지속된다고 판단하고 주택을 처분할 계획이 있다면 연내에 마무리짓는 것이 유리하다고 조언한다.

스피드뱅크 박원갑 부사장은 "자신의 부동산 보유 현황에 따라 달라지는 부동산 관련 세금을 세밀히 살펴보고 이에 적절한 처분 계획을 세우는 것이 바람직하다"고 말했다.


○종부세 부과 1주택자 늘어나

세제가 강화돼도 중소형 주택 한 채를 보유한 사람들이 내야 할 세금은 큰 변화가 없을 전망이다.

다만 1주택자라도 값비싼 주택을 소유하고 있다면 세부담은 커진다.

1주택자라고 하더라도 주택이 공시가격 기준으로 6억원이 넘어가면 종부세를 내야 하기 때문이다.

최근 집값이 많이 올라 종부세 대상자가 크게 늘어날 것으로 보인다.

올해는 종부세가 얼마 되지 않는 사람도 내년부터는 큰 폭으로 올라 부담이 가중될 전망이다.

과세표준이 올해 공시가격의 70%이지만 내년엔 80%,2008년에는 90%로 매년 10%포인트씩 높아진다.

해가 갈수록 종부세 부담은 눈덩이처럼 불어나게 된다.

현재는 종부세를 내지 않더라도 집값 상승으로 종부세를 내야 할 주택 소유자들은 기하급수적으로 증가할 가능성도 높다.

○2주택자 이상 세부담 커져

내년부터 양도세 부담이 대폭 증가한다.

현재는 양도 차익에 따라 9∼36%로 차등해서 세율이 적용되지만 내년부터는 일률적으로 50%를 적용받는다.

올해까지 적용되는 3년 이상 장기 보유한 사람에게 주던 장기보유 특별공제 혜택도 없어진다.

과세기준도 실거래가로 전면 확대되면서 부담이 더욱 커진다.

올해엔 1가구 2주택자라도 1년 이상 거주한 1채는 기준시가로 양도세를 계산했다.

하지만 내년부터는 2채 모두 실거래가가 적용된다.

최근 주택가격이 크게 오른 만큼 양도세 부담이 더 커지는 셈이다.

가구별로 합산되므로 2주택 이상이 공시가격 기준으로 6억원을 넘으면 종부세 부담도 커질 수밖에 없다.

1가구 3주택자는 실거래가액 과세,양도소득세율 60% 적용,장기보유특별공제 제외 등 이미 세제상으로 크게 제재를 받고 있다.

따라서 내년부터 새롭게 부과되는 제도 변화는 별로 없다.

다만 그동안의 집값 급등 탓에 종부세 등 보유세 부담은 더욱 커질 것으로 보인다.

서울에서 주택 3채를 보유하고 있을 경우 기준시가 기준으로 6억원 미만일 가능성은 별로 없기 때문이다.

○1주택+기타 부동산 소유자

주택 한 채와 토지를 보유하고 있으면 주택과 토지 둘을 합산해 과세하지 않고 주택과 토지에 대해 별도로 세금을 부과한다.

주택의 경우 1주택자 부과방침에 따라 세금을 내면 된다.

그러나 토지는 내년부터 세금 부담이 커진다.

먼저 비업무용 토지엔 보유기간에 상관없이 양도소득세를 무조건 60% 중과세한다.

주민세를 포함하면 66%나 된다.

따라서 부동산 전문가들은 세금 부담이 커지는 토지는 연내에 처분하는 것이 바람직하다고 조언한다.

주택 한 채와 상가를 보유한 경우 내년에 크게 변하는 것은 없다.

주택과 상가 보유자는 물건별로 각각 따로 세금을 부과한다.

주택에 대해선 주택 1채 보유자와 같이 처리되며 상가도 1개 상가에 부과되는 방식을 따라 세금이 나온다.

주택 한 채와 오피스텔 한 채 보유자는 오피스텔의 용도에 따라 합산 과세 여부가 결정된다.

오피스텔이 주거용이라면 주택으로 간주돼 1가주 2주택자와 같이 세금 부담이 커진다.

양도세 부담도 50%로 높아지며 합산시 6억원 이상이면 종부세도 내야 한다.

반면 오피스텔이 업무용이라면 '1주택+상가' 보유자와 같이 주택과 오피스텔에 각각 따로 세금이 부과된다.

○증여·매매는 신중히 선택

다주택자들은 처분이냐 보유냐를 결정하는 것도 중요하지만 처분 방법도 생각해 봐야 한다.

내년부터 양도소득세가 한층 강화되기 때문에 매매와 증여 사이에 고민하는 1가구 2주택자들은 특히 이 부분을 심각하게 고려해야 한다.

연말까지 양도소득세는 9∼36% 누진세율로 적용되지만 내년부터 1주택을 매도하면 50% 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못한다.

양도소득세도 보유기간에 따라 세율이 달리 적용된다.

보유기간이 1년 미만이라면 50%,1∼2년 미만이라면 40%,2년 이상이라면 9∼36% 누진세율이 적용된다.

반면 증여세는 보유기간이 아닌 시가에 대해 세율이 적용되기 때문에 상황별로 달라 반드시 어느 한 쪽이 낫다고 할 수 없다.

증여할 때 주의할 점은 별도 세대로 분리된 자녀에게 증여한다고 해도 자녀가 만 30세 미만으로 결혼하지 않았거나 소득이 없다면 동일세대로 간주돼 증여 자체가 무의미해질 수 있다.

부동산 114 김규정 차장은 "매매냐 증여를 선택하는 기준은 양도차익과 보유기간,필요경비 등에 따라 달라지기 때문에 종합적으로 고려해 판단하는 것이 합리적"이라고 설명했다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com