정부가 수도권의 주택 공급을 늘리기 위해 관리지역(옛 준농림·준도시지역)의 용적률을 높이기로 결정함에 따라 그동안 지지부진했던 민간 택지 공급이 활성화될 것으로 보인다.

상당수 전문가들은 관리지역 규제 완화가 민간택지 수급난에 다소 숨통을 틔워줄 것으로 전망하고 있다.

하지만 아파트 건설이 가능한 관리지역 내 2종 지구단위계획구역의 용적률이 현행 150%에서 180%로 오르는데 그치고 최소 지구단위계획구역 면적도 현행대로 유지되는 등 여전히 걸림돌도 많아 추가 규제 완화가 필요하다는 지적도 나오고 있다.

○이천·화성·강화 등 경기남부권 민간택지 공급 늘 듯

15일 건설교통부에 따르면 관리지역은 현재 전 국토의 약 27%를 차지한다.

관리지역 세분화를 마쳤거나 주민공람절차를 진행 중인 지자체는 지난 7월 말 현재 24곳에 이른다.

수도권에서는 고양 화성 김포 파주 남양주 연천 여주 포천 양주 이천 강화군 등 15곳이다.

각 지자체들이 입안 중인 관리지역세분화 안에 따르면 수도권 지역의 경우 관리지역의 60~70%가 개발이 가능한 계획관리지역으로 편입될 것으로 예상되고 있다.

특히 이천·화성·강화 등 일부 경기 남부권 지역은 계획관리지역 비중이 74~76%에 이르러 용적률 완화가 시행되면 다른 지역보다 아파트 공급 물량이 늘어날 여지가 많은 지역으로 꼽히고 있다.

○제도개선 효과는 2008년부터

정부는 내년 상반기 중 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령'을 개정,제2종 지구단위계획 구역 용적률을 현행 150%에서 180%로 올릴 방침이다.

이에 따라 건설업체들은 내년 하반기부터 주택건설에 필요한 인허가 과정을 거쳐 이르면 2008년 초부터 아파트 분양에 나설 것으로 보인다.

현재 인허가를 준비 중인 일부 건설업체의 경우 용적률 상향 조정이 이뤄지는 내년 이후로 사업을 연기할 가능성도 있다.

○용적률 추가 확대 등 필요

그동안 관리지역에 대한 규제 강화로 민간 택지에서의 주택 공급은 급감하는 추세를 보여왔다.

지난 규제가 강화되기 전인 1990년대에는 관리지역(옛 준농림·준도시지역)에서 연평균 6만가구 정도가 공급됐으나 난개발에 따른 규제 강화가 이뤄진 2003년에는 연 1만가구로 급감했다.

내년부터 용적률 완화와 더불어 관리지역 세분화 작업이 마무리됨에 따라 아파트 건설 가능 부지가 지금보다 크게 늘어나 주택 건설이 활기를 띨 전망이다.

하지만 예전 1990년대와 같은 주택 건설 붐을 기대하기는 어려울 것으로 예상된다.

당시에는 아파트 용적률이 평균 230%에 달하고 도로 등 기반시설을 사업시행자가 물지 않았기 때문에 수익성이 지금보다 현저히 높았다.

내년부터 용적률이 지금보다 30%포인트 증가하지만 늘어난 가구수만큼 사업자가 일정부분 기반시설 설치 비용을 부담해야 하는 관계로 건설업체의 수익성 개선은 여전히 제한적이라는 지적이다.

11·15대책 이후에도 관리지역에 아파트를 지으려면 반드시 9만평(30만㎡) 이상의 땅을 확보해 2종 지구단위계획을 세우도록 돼있는 점도 걸림돌이다.

정부가 지난해 기업 환경개선 차원에서 학교 등 기반시설 설치 요건을 충족시킬 경우와 자연보전권역에 한해 지구단위계획 수립 대상을 3만평(10만㎡)까지 낮춰줬지만 효과는 별로 없다.

업계 관계자는 "기반시설부담금 등 각종 부담이 크게 늘었기 때문에 제2종 용적률이 200% 수준으로 더 높아지고,지구단위계획 수립 대상도 대폭 축소돼야 한다"고 주장했다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com