주택임대사업을 하면서 내야 하는 세금은 모두 10가지다.

매입할 때 취득세,농어촌특별세,등록세,교육세를 납부하고 보유할 때는 재산세,종합부동산세,종합소득세를 낸다.

집을 팔 때 부과되는 세금은 양도소득세와 주민세다.

주택임대사업을 하려는 사람은 '매입-보유-매도'의 단계마다 세제 혜택을 받을 수 있다.

하지만 면적과 가구에 따라 비과세 비율이 달라 임대업을 시작하기 전에 자세히 따져봐야 한다.

취득 단계에서 받는 혜택은 크지 않다.

임대 목적으로 전용면적 18평 이하 신규분양 공동주택을 2가구 이상 구입하거나 공동주택을 건축한 경우에만 취득세와 등록세를 감면받는다.

기존 주택을 매입하거나 신규 분양이라도 주택거래신고지역 내에 있으면 비과세 요건이 아니다.

보유 단계에서는 재산세 할인 혜택을 볼 수 있지만 지자체별로 할인폭이 달라 시군구청에 문의를 해야 한다.

종합부동산세는 같은 시(특별시 광역시 포함)·군에 5가구 이상을 보유하면 총액이 6억원을 넘더라도 비과세 대상이다.

각 주택은 국민주택 규모(25.7평)를 넘어서면 안 되며,기준시가도 3억원 이하여야 한다.

10년 이상 사업을 지속해야 한다는 조건도 붙어 있다.

예를 들어 서울에 집이 3가구 있고 일산에 2가구가 있다면 종합부동산세를 내야 한다.

고양시에 주택이 5가구 있더라도 한 가구만 3억을 넘으면 혜택을 볼 수 없다.

10년을 못 채우고 임대사업용 주택을 팔게 되면 중과세율이 적용돼 60%의 양도세를 낼 때까지 차익을 추징당한다.

한 가지 유의해야 할 사항은 집값은 10년 뒤에도 기준시가 3억원을 넘지 않아야 한다는 사실이다.

기준시가가 보통 매매가의 80% 선인 점을 감안하면 3억5000만원 안팎으로 되팔아야 한다.

양도세는 1가구 3주택자 이상이라도 60% 중과 대상에서 벗어날 수 있다.

자격은 종합부동세 면제 요건과 같다.

현재의 세제 혜택은 예전에 비해 상당히 축소된 것이다.

10·29 대책 등으로 관련 세법이 변경되기 전에 이미 사업을 시행하고 있었다면 지금의 세법을 소급 적용받지 않는다.

2003년 10월29일 전에 임대사업을 했던 사람은 전용면적 18평형 이하 주택을 2가구만 임대해도 세제 혜택이 주어진다.

2003년 10월30일부터 2005년 1월5일 전까지 임대사업에 종사했다면 양도세는 25.7평 이하에 같은 행정구역 내 5가구 이상,기준시가 3억원 이하의 기준을 만족시켜야 비과세 대상이지만 종부세는 18평 이하 2가구만 있어도 내지 않는다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com