추석 연휴가 시작되면서 고향을 찾는 사람들의 발길이 바빠졌다.

이번 추석 연휴는 최장 열흘에 달할 만큼 길어 친지들과의 만남과 성묘 이외에도 활용할 시간이 많다.

부동산 전문가들은 이 같은 여유 시간을 이용해 고향땅을 관리하는 쪽으로 눈을 돌려보는 지혜가 필요하다고 조언한다.

토지와 관련된 세금 중과 등의 각종 제도가 바뀌면서 시장 상황 역시 많은 변화가 있으므로 체크해볼 필요가 있다는 것이다.

고향땅의 개발 재료와 세금중과 여부를 살피는 것은 물론 시골집의 투자 기회 등으로 활용하는 것이 바람직하다는 설명이다.


함영진 내집마련정보사 팀장은 3일 "외지에서 전화 등으로는 정확한 현장 분위기 등을 파악할 수 없다"며 "세금과 토지 취득 절차 등과 관련한 최소한의 정보를 미리 알아두고 이번 연휴 기간 동안 고향을 방문해 현장을 답사하는 기회를 갖는 게 좋을 것"이라고 조언했다.

○고향땅의 개발 재료를 점검하라

토지는 지난해 8·31대책 이후 주택 이상으로 각종 규제의 직격탄을 맞았다.

하지만 장기적인 관점에서 보면 개발 재료가 있는 곳은 여전히 유망하다.

대표적인 지역으로는 △파주(LG필립스LCD공장·출판문화정보산업단지·운정신도시) △평택(용산기지 이전·평택항·포승국가산업단지) △용인(판교신도시·분당 및 신분당선 연장) △화성(동탄신도시·삼성전자 반도체공장) △연기·공주(행정중심 복합도시) △천안·아산(고속철·행정중심 복합도시) △원주(기업 및 혁신도시) △평창·제주도(레저 및 펜션수요) 등이 꼽힌다.

이들 지역 외에도 혁신도시 기업도시 개발촉진지구 지정 등 정부가 국토균형발전을 위해 장기사업으로 추진 중인 대규모 개발사업이 확정된 중·소 도시 등에 포함된 땅들은 당장 급한 자금이 필요치 않다면 "묻어둔다"는 생각으로 장기보유를 하는 것도 괜찮다.

다만,새로 고향 땅을 취득할 경우 토지거래허가구역 내 농지는 취득 이후 2년,개발사업용 토지는 4년,임야는 3년 이전에는 전매가 불가능하다는 점에 유념해야 한다.

○세금중과 여부 따져봐야

내년부터는 부재지주 농지·임야·목장용지나 비사업용 토지(나대지 잡종지 등)는 양도세율이 현행 9∼36%에서 60%로 대폭 높아진다.

또 장기보유 특별공제(10∼30%)도 받을 수 없게 된다.

따라서 고향 땅이 세금 중과에 해당하는지를 알아보는 것은 필수다.

상속을 받은 농지의 경우 5년 내에 팔면 중과세에서 제외된다.

또 300평 이하의 주말체험 영농지도 재촌(在村) 규정을 지키지 않아도 되기 때문에 급하게 연내에 팔 이유가 없다.

물론 이 같은 항목에 해당되지 않는다면 올해 안에 파는 게 절대 유리하다.

○시골집 투자는 신중히

주5일 근무제 확산으로 시골집에 대한 투자자들의 관심이 높아졌다.

개발 재료가 있으면 땅값 상승도 함께 기대할 수 있는 게 바로 시골집이다.

또 농어촌 주택을 취득하면 기존 주택 매각 시 양도세 감면 혜택까지 준다는 점도 눈여겨볼 만하다.

고향을 방문해서 싸게 나온 시골집이 있는지 알아볼 필요가 있다는 얘기다.

하지만 수도권과 지방광역시,토지거래허가구역,투기지역,관광단지 개발지역 등은 감면 혜택을 받을 수 없다는 것에 주의해야 한다.

대지면적 200평 및 건평 40평 이하와 기준시가 7000만원 이하의 요건을 충족하고,3년 이상 보유해야 세금이 감면된다.

○종중땅은 종중 또는 공동 명의로

종중땅을 종손 명의로 단독 등기하는 경우엔 향후 소유권 등을 놓고 분란이 생길 수 있다.

종손이 임의로 종중땅을 팔아버리면 되찾기가 쉽지 않다.

따라서 종중땅은 미리 종중이나 자손들의 공동 명의로 바꿔놓는 것이 좋다.

종중 소유의 재산이 되면 민법상 '총유'에 해당돼 사원 총회,즉 자손들의 합의에 의해서만 매각할 수 있기 때문이다.

또 시간을 내서 종중땅의 경계가 제대로 돼 있는지 한 번쯤 측량을 해보는 것도 생각해봄직하다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com