산업자원부와 한국경제신문이 공동으로 창업자들의 경쟁력을 높이기 위한 '창업자 무료 경영컨설팅' 프로젝트를 추진하고 있습니다.

컨설팅 대상은 자영업자와 초보창업자들입니다.

고민내용을 알려주시면 창업컨설턴트,변호사,회계사,상권분석가 등 각 분야 전문가들로 구성된 경영컨설팅 봉사단 자문위원들이 매장을 실사한 뒤 문제점을 진단,해결책을 제시합니다.

상담접수는 전화(02-514-4855) 또는 이메일( cdkang@hankyung.com / joinsworld@paran.com )로 가능합니다.

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[ Q ] 저는 인천시 중구 항동 7가 인천항 여객터미널 맞은편에 3층짜리 건물을 소유하고 있는 서정숙(54)이라고 합니다.

한국경제신문을 오래 보다 보니 우연히 무료 창업컨설팅 기사가 눈에 띄어 상담을 신청하게 됐어요.

저는 오랫동안 제조업을 하다 3년 전 이 건물을 매입하면서 처음으로 자영업에 뛰어들게 된 거예요.

우선 1층에 편의점 매장을 냈지요.

편의점 내기 전에 컨설팅업체 두 곳에 의뢰했더니 모두 24시간 업종이 좋다는 거예요.

그래서 주저 없이 훼미리마트 편의점을 냈는데,다행히 인천 일대 100여곳의 훼미리마트 중 항상 1~3위를 달릴 정도로 매출이 좋아요.

문제는 2층 매장이에요.

이 가게는 44평짜리로 다른 사람에게 임대했는데,40대 후반 여성이 지난 5월까지 약 3년간 주로 술 장사를 했어요.

낮에는 오므라이스 돈가스 등 경양식을 팔고 밤에는 맥주나 양주를 파는 라이브카페로 변했는데 매출은 밤에 거의 일어나는 것이죠.레스토랑도 아니고 카페도 아니고,가게 성격이 모호했지만 그런대로 장사는 잘됐어요.

주인 여자가 서비스 업종에 잘 맞는,싹싹한 성격의 소유자였거든요.

임대 보증금은 1000만원,월세 100만원으로 비교적 저렴한 편이었죠.

그런데 최근에 소방서에서 점검을 나와 2층 매장이 소방법상 미비하다고 해서 매장 내부를 완전히 뜯어고쳤지요.

소방법 규정에 완벽하게 들어맞도록 시공한 거예요.

그러느라고 기존 임차인은 근처 다른 점포로 이전했습니다.

시공이 끝나고 다른 여성분에게 점포를 임대해줬는데 이 분은 무경험자인 데다 서비스 업종에 전혀 맞지 않는 성격인 겁니다.

손님은 고사하고 파리를 날리는 거예요.

지금도 파는 상품은 예전과 별 차이가 없어요.

양주,맥주,안주류와 커피가 전부거든요.

제가 답답한 것은 1층 편의점은 하루 300만원 매출을 올릴 정도로 장사가 잘되는데 2층은 죽을 쑤고 있다는 겁니다.

필요하다면 제가 잠시 거주하는 3층까지 매장으로 만들어 건물 전체를 손님이 끊이지 않는 지역 명소로 만들고 싶은 욕심도 있습니다.

가게는 그대로 둔 채 임차인만 적절한 사람으로 교체하면 되는 것인지,아니면 주변 상권을 세밀히 조사해 업종을 완전히 바꾸는 게 좋은지 판단이 서질 않네요.

방법을 좀 알려주세요.

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[ 창업컨설팅에 참여한 전문가 ]

○ 서준 상가뉴스레이다 상권분석팀장

○ 이준 FC창업코리아 이사

○ 이현승 한국실행창업센터 대표


◆ 상권분석 해보니 "부두 앞 광장 덕에 유동인구는 많은 편"
매장의 위치는 인천항 여객터미널 앞 4차선 도로 건너편으로 부두와 마주보고 있으며 도로변 이면골목 초입에 있습니다.

이 상권 안에 분포하는 업종으로는 음식점과 낚시용품점이 가장 많습니다.

기계 설비,냉동,자동차 정비,집하장 등 항구 도시 특유의 시설들이 매장 인근에 집중돼 이런 시설에서 일하는 근로자들과 선원들이 상권의 소비 기반을 이루고 있습니다.

인근 주택가는 총 2692가구,7000여명이 살고 있으며 이 중 라이프비취 아파트 2008가구가 절대적인 비중을 차지하고 있습니다.

주민들도 저녁시간과 주말을 이용,연안부두 인근에 놀러나오는 경우가 많습니다.

종전 인천 내 다른 지역 사람들이나 관광객이 주로 찾던 횟집 및 해산물 판매점들이 월미도 등 다른 지역으로 빠져나가면서 전반적으로 상권이 쇠락해가는 상황입니다.

다만 외항선을 타는 선원들이 많아 이 가게 뒤편 이면골목에 모텔이나 여관이 밀집,숙박업은 호황입니다.

음식점 중에는 한식집이 가장 많으며 점심시간에 선원과 근로자들,저녁에는 인근 주민들이 식사하러 나와 주부들에게 입소문이 난 식당들의 경우 높은 매출을 올리고 있습니다.

이 건물 1층에 있는 편의점의 경우도 주변 선원들이나 관광객을 상대로 하루 300만원 이상의 매출을 올릴 정도로 수요 기반이 탄탄합니다.

특히 부두 앞에 조성된 광장에는 저녁시간에 주민들이 여가활동을 즐기러 나와 유동인구도 꽤 있는 편입니다.

이곳 음식점들의 점심메뉴 가격을 보면 5000원대 이상입니다.

일반적으로 장사가 안되는 지역은 음식 가격이 낮은데,서울 도심과 비슷한 가격대를 유지하는 것만 보더라도 고객층이 넓다는 분석이 나옵니다.


◆ 매출부진 원인은 "시골다방같은 분위기…메튜특색도 없어"

건물 2층 가게가 장사가 안되는 이유를 꼽아보면 우선 점포의 컨셉트가 불투명합니다.

레스토랑인지,카페인지,주점인지 정체가 분명하지 않습니다.

간판에는 카페라고 돼있지만 연안부두인 바닷가와 어울릴 만한 인테리어의 특징을 찾아볼 수 없습니다.

그냥 시골 다방 같은 분위기에 메뉴도 특색이 없습니다.

메뉴판에 보이는 것은 커피,과일주스,맥주,양주,마른안주,과일안주 정도입니다.

어느 주점에서나 흔히 볼 수 있는 것들이죠.

1층 점포에 비해 접근성이 떨어지는 2층 점포는 고객을 끌어들이기 위해 맛이나 서비스,분위기 등에서 경쟁력 있는 차별화 요소를 가지고 있어야 합니다.

무엇을 파는 가게인지도 모호한 가게에 손님이 온다는 것을 기대하는 자체가 모순입니다.

이런 상태로 점포를 계속 운영한다면 적자를 면하지 못할 것입니다.

따라서 점포 운영에 획기적인 변화를 꾀하든가,아니면 아예 업종을 바꿔 대변신하든가 대안을 마련해야 합니다.

3년 동안 비교적 안정적인 수익을 올리다가 소방법에 맞게 리모델링한 후 한 달여 만에 매출이 급감하게 된 것은 앞서 든 이유 외에 점주의 운영 노하우 부족도 꼽을 수 있습니다.

저녁 술 장사를 위주로 한 영업은 단골고객이 생명인데,단골고객이 다 떨어져 나간 지금 새 손님을 모으는 데는 시간이 필요할 수밖에 없는 것입니다.


◆ 점포 살리려면 "2,3층 터서 돼지갈비 체인점도 해볼만"

이 점포를 회생시키는 방안 몇 가지를 제안합니다.

우선 점포의 컨셉트를 명확히 해야 합니다.

레스토랑인지,카페인지,주점인지 명확한 컨셉트를 잡은 후 주변 1층 경쟁점포와 차별화되는 요소를 가진 점포로 변화시켜야 합니다.

예를 들면 복고풍 인테리어로 사람들의 향수를 자극하면서 다양한 퓨전요리 안주를 제공하는 퓨전 포장마차 '피쉬앤그릴'이나 버섯모양의 장식을 이용한 특이한 인테리어와 부드러운 바비큐 맛으로 뜨고 있는 '훌랄라 바비큐 치킨 호프'를 하는 것도 좋습니다.

검증된 프랜차이즈를 선택하면 장사의 노하우가 없는 사람도 쉽게 시행착오를 거치지 않고 실패율을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

두 번째는 현재 건물의 2층과 3층을 터 90평 규모의 돼지갈비 체인점 '왕대감'을 하는 것도 좋은 방법입니다.

인근 상권을 조사해 보니 주변 식당의 시설들이 대체로 낙후돼 있다는 것을 알 수 있었습니다.

몇몇 식당을 제외하고는 맛 또한 평범했습니다.

또한 근처에 수많은 횟집들이 경쟁을 벌이고 있습니다.

이 때문에 주민들은 "근처에 식당은 많지만 가족들끼리 갈 만한 맛있고 깨끗한 식당이 없다"고 평가를 하더군요.

횟집 일색인 이곳 음식 메뉴에 주민들은 식상한 상태이므로 깔끔한 맛을 자랑하는 고깃집은 단골고객을 만들기가 수월할 것입니다.

검증된 맛과 깨끗한 인테리어로 승부한다면 접근성과 가시성이 있는 점포이기 때문에 금방 입소문을 탈 것으로 예상됩니다.

고려해야 될 사항은 2,3층을 터 한 가게를 만들어야 하므로 적지 않은 자금 투자가 뒤따라야 하기 때문에 자금계획을 잘 세워야 합니다.

일단 공사에 들어가면 번복하기 힘든 까닭에 본사나 직영점을 방문,가능성을 확인한 뒤 결정하시기 바랍니다.

자금이 부족할 경우 공동투자자를 찾는 것도 하나의 대안입니다.

세 번째는 건물 1층 편의점처럼 24시간 문을 여는 소주방입니다.

이 경우 주점 장사에 어울리는 점주를 물색,부두를 찾는 사람들이 언제나 이 가게를 떠올릴 수 있는 명소로 만들어야 성공할 수 있습니다.