판교 2차 중·대형 아파트의 분양가가 너무 높다는 지적이 나오고 있어 이들 주택에 대한 향후 투자가치를 놓고 예비 청약자들의 관심이 고조되고 있다.

판교 중·대형 실분양가(순수 분양가+채권매입실부담액)는 평당 평균 1577만~1838만원으로 당초 예상치를 크게 웃돌기 때문이다.

하지만 이 같은 고분양가에도 불구하고 현재 분당지역의 시세보다는 10% 싼 데다 향후 판교신도시가 완전히 건설됐을 때의 '준공 프리미엄' 등까지 감안하면 상당 수준의 시세차익이 생길 것으로 전문가들은 낙관하고 있다.

대한주택공사가 지난 22일 발표한 판교 2차 분양 아파트의 평형별 분양가를 보면 45평형의 경우 A9-2블록에서 대우컨소시엄이 공급하는 주택의 실분양가가 7억8349만원으로 가장 낮다.

반면 A2-2블록에 지어지는 주공 아파트는 실분양가가 8억3617만원으로 동일 평형에서 가장 높다.

이를 기준으로 판교와 주변 분당 아파트 시세를 비교해 시세차익 수준을 추산해 보자.

국민은행 시세조사에 따르면 분당 야탑동 현대아이파크 46평형은 11억5000만원에 가격이 형성돼 있다.

판교 45평형 최고가인 A2-2블록 주공아파트보다 3억1383만원,최저가인 A9-2블록 대우아파트에 비해선 3억6651만원이나 높다.

분당 시세가 그대로 유지된다면 이 가격차는 준공 무렵에 고스란히 시세차익으로 돌아갈 수 있다.

판교 도시여건이 분당보다는 좋을 것으로 보여 판교 집값이 분양가 밑으로 떨어지지는 않을 것으로 예상되기 때문이다.

판교 58평형도 같은 방식으로 따질 때 분당 서현동 현대아파트 59평형(13억2500만원)과 비교해 2억7279만~3억44658만원의 시세차익을 기대해 볼 수 있다.

향후 분당 집값 움직임과 신도시 준공에 따른 이른바 '준공 프리미엄'도 기대할 수 있다는 것이 상당수 전문가들의 분석이다.

박상언 유앤알 컨설팅 사장은 "판교 분양가가 분당 시세의 90% 선에 맞춰졌기 때문에 연간 5% 정도의 집값 상승률을 가정할 경우 입주시에는 분당 아파트 정도의 시세 상승과 수도권 요지의 신도시라는 장점 등으로 최고 5억~6억원 이상의 시세차익이 생길 수도 있다"고 말했다.

하지만 판교 아파트의 시세차익이 '판교 로또'로 불릴 만큼 크지 않을 것이라는 분석도 만만치 않다.

고종완 RE멤버스 사장은 "강남·분당 등의 집값이 내년 대선 전에 꼭짓점을 찍은 뒤 하향 안정세를 보이면서 판교 중·대형의 전매규제가 풀리는 2011년께는 판교 40평형대가 평당가격이 2500만원대에 그칠 공산이 크다"며 "이렇게 되면 입주 무렵 시세차익은 평당 700만원 정도가 될 것으로 예상된다"고 전망했다.

이정호 기자 dolph@hankyung.com