경매를 통해 내집마련을 하려는 수요자가 늘어나고 있다.

지난 3월 말부터 공인중개사들의 경매입찰대리가 가능해진데다 최근 경매 낙찰가율이 70%대 후반까지 떨어지는 등 경매시장에 뛰어들기 좋은 조건이 형성됐기 때문이다.

경매를 할 때는 세 가지 분석 과정을 거쳐야 한다.

낙찰가 외에 추가 부담이 있는지를 따져보는 권리분석,해당 물건이 앞으로 얼마짜리 물건으로 변할지 알아보는 물건분석,마지막으로 얼마에 사야 수익성이 있는가를 따져보는 수익성 분석이 그것이다.

일반적인 부동산 매매 과정에 늘 포함되는 물건분석,수익성분석과 달리 경매에는 초보자들이 가장 어려워하는 '권리분석' 과정이 꼭 필요하다.


◆권리분석 첫 걸음은

권리분석을 하기 위한 첫 번째 과정은 '말소기준등기'를 찾아내는 것이다.

경매에서 말소기준등기는 저당권등기와 근저당권등기,압류등기,가압류등기,담보가등기,경매개시결정등기 중 가장 빠른 날짜의 등기를 말한다.

말소기준등기일은 해당 물건의 등기부 등본상의 각종 권리의 소멸 기준이 되는 날이다.

이날 이후에 들어온 세입자의 보증금이나 추가된 부채는 낙찰자에게 아무런 권리를 요구할 수 없다.

또 임차인의 전입일자가 말소기준등기일보다 늦으면 인도명령만으로 집을 비우도록 할 수 있어 명도 과정이 훨씬 간편해진다.

다만 말소기준등기보다 먼저 설정된 등기는 낙찰자가 인수해야 하며 일부 예고등기와 후순위 가처분 등은 말소기준등기와 관계없이 낙찰자에게 효력을 가지고 있다.


◆대항력은 언제 생기나

대항력이란 세입자가 집주인이 바뀌거나 살던 집이 경매를 당하더라도 임대차 기간(2년) 동안 거주할 수 있고 기간이 끝났을 때 보증금을 손실 없이 돌려받을 수 있는 권리를 말한다.

만약 경매에서 대항력 있는 임차인을 만난다면 인수 후 보증금을 돌려줄 것을 전제하고 보증금액만큼이 유찰된 다음 참여해야 한다.

대항력은 주택의 인도(점유)와 주민등록 이전(전입신고)을 모두 마친 다음날 0시부터 발생한다.

세입자가 경매시 우선 변제를 받기 위해서는 배당요구종기일까지 주민등록을 옮기지 않아야 하며 이 날이 되기 전에 주민등록을 옮긴다면 대항력을 잃게 된다.


◆주택임대차보호법은 어떻게 적용되나

낙찰받으려는 물건에 살고 있는 임차인이 주택임대차보호법의 적용을 받느냐,받지 않느냐도 확인해야 한다.

다가구 주택의 옥탑방과 같은 불법가건물이나 근린생활시설의 점포 일부를 주거용으로 사용하고 있는 임차인이 있을 경우 이들은 법률적으로 대항력이 없을 것이라고 생각하는 경매 입찰자들이 간혹 있다.

그러나 이들이 살고 있는 공간이 주거용으로 판단돼 보호 대상으로 인정될 경우 낙찰자에게는 임차인의 보증금을 변제해 줄 법적 책임이 있다.

현재 대법원 판례는 "주거용 건물인지의 판단 기준은 공부상 기재에 의해 형식적으로 판단할 것이 아니고 건물의 객관적 용도,실제 이용관계,주변상황 등 제반 사정에 비추어 실질적으로 판단해야 한다"고 돼 있다.

즉 실제 용도가 주거용이라면 서류상의 사용 목적은 중요치 않다고 판시하고 있다.

업무용 오피스텔뿐 아니라 무허가 건물과 미등기 건물이라 하더라도 임차인이 보호받을 수 있다는 뜻이다.

경매 전문가들은 "해당 임차인이 살던 공간이 임차인에게 유일한 주거공간이거나 가족과 함께 살고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 가능성이 크다"면서 "권리분석 과정에서 이들의 보증금과 명도 가능성을 꼼꼼히 살펴야 낭패를 보지 않는다"고 조언한다.

(도움말=법무법인 산하 강은현 실장)

이상은 기자 selee@hankyung.com