[판교로 가는길] 중·대형 채권입찰제 어떻게…무조권 채권상한액 써야

채권입찰제는 채권액을 많이 써낸 사람을 우선 당첨시키는 제도.판교 청약 경쟁이 치열한 만큼 무조건 채권상한액을 써내야 한다.

채권상한액은 오는 20일 전후에 열릴 분양가상한제 자문위원회에서 결정한다.

채권은 당첨자 발표 이후 입주자 모집공고시(또는 당첨자 발표시) 국민은행 각 영업점에서 매입하는 방식이다.

대리인이 매입하려면 위임장이 필요하다.

채권손실률은 매일 시장이자율에 따라 변동한다.

따라서 채권을 곧바로 매도(할인)할 경우 은행을 방문하기 전 국민은행 홈페이지를 통해 미리 본인 부담금을 확인할 필요가 있다.

채권손실률을 계산하기 위해서는 먼저 판교 아파트 분양가와 주변 시세의 차이를 알아야 한다.

판교 44평형 아파트의 원(原) 분양가는 5억6000만원 선으로 추정된다.

분당 평균 아파트값(44평형 9억원 가정)의 90% 수준에서 판교 실제 분양가를 책정한다.

그러므로 약 8억1000만원(평당 1840만원) 정도가 판교 실제 분양가라는 얘기다.

이에 따라 판교 44평형 아파트 당첨자는 8억1000만원에서 5억6000만원을 뺀 2억5000만원 정도의 채권을 매입해야 할 전망이다.

목돈이 부족할 경우 채권 매입과 동시에 시장에 매각할 수 있다.

채권은 만기 10년,이율 0%의 2종 국민주택채권이고,할인율은 38% 수준이다.

이런 점을 감안할 경우 채권 할인 매각에 따른 순손실액은 9500만원 정도다.

판교 44평형 분양가 5억6000만원에다 채권손실액 9500만원을 더한 6억5500만원 정도가 당첨자가 직접 부담해야 할 금액이라는 계산이다.

초기에 필요한 자금은 계약금(분양가의 20%) 1억1200만원과 채권 매입 손실액 9500만원을 합한 2억여원이다.

판교 아파트의 분양가와 채권부담액은 평형별로 큰 차이가 있다.

평형이 클수록 매입해야 할 채권금액 역시 커진다.

50평형대의 경우 실질 분양금액이 평당 2000만원에 육박할 것으로 보인다.

다만 채권 매입 손실액이 1억원을 넘을 경우 계약 때와 잔금 납입 때로 나눠 분납할 수 있다.

조재길 기자 road@hankyung.com