판교신도시 2차 분양이 다가오면서 청약전략을 마련하기 위한 실수요자들의 발걸음이 빨라졌다.

이번 판교 2차 분양물량은 대부분 분양가가 6억원을 넘는 고가 주택이어서 초기 계약금 등이 많이 필요한 데다 소득 수준에 따라 대출금액이 제한되는 총부채상환비율(DTI)이 적용돼 부담이 크다.


특히 이번 판교 분양에는 대부분 이미 주택을 갖고 있는 실수요자들이 청약에 나설 것으로 예상돼 당첨이 된 이후에도 2주택 양도세 중과 등 세금부담을 피하고 비과세 혜택을 받으려면 기존 주택을 적절히 처분하는 매매전략이 필요할 것으로 보인다.

판교 2차 분양에서는 어차피 전용면적 25.7평 이하 중·소형 주택은 계약시점부터 10년,25.7평 초과 중·대형은 5년 동안 전매를 할 수 없기 때문에 2주택을 피하려면 기존 주택을 팔 수밖에 없다.

그러나 이미 1주택 보유자라도 판교에 당첨된 것만으로는 2주택자가 되지 않는다는 점에 유념해야 한다.

분양권은 잔금이 지급되는 시점 또는 완공시점부터 주택으로 간주되기 때문이다.

따라서 판교 2차 분양에서 당첨된 1주택 보유자는 기존 주택이 2년 거주·3년 보유 등 비과세 요건을 충족하는 경우 주택 취득으로 간주되는 시점으로부터 1년 이내에 주택을 팔면 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

반면 비과세 요건을 충족하지 못한 기존 주택을 갖고 있는 당첨자라면 판교 아파트가 완공될 때까지 가급적 이사를 하지 말고 2년 거주·3년 보유 등의 비과세 요건을 맞추는 것이 필요하다.

이 기간을 맞추지 않으면 2주택자로 간주돼 내년부터 양도세가 50% 세율로 중과될 수 있기 때문이다.

또 이미 2주택을 보유하고 있는 사람이라면 빠른 시일 내에 주택수를 줄여야 한다.

판교 아파트의 완공 여부와 관계없이 양도세가 중과되기 때문이다.

2주택자 양도세가 중과되는 내년 이전에 우선 한 채를 정리하고,나머지 한 채는 앞서 기존 1주택자의 경우처럼 매각하면 된다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com

도움말=원종훈 국민은행 PB팀 세무사

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