계절은 여름인데도 토지 시장에는 냉기가 감돌고 있다.

시간이 흐를수록 점점 더 찬기운이 강해질 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

개발전망이 밝은 곳은 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 있는 데다 부재지주 농지 소유에 대한 일제조사가 예정돼 있어 매수세가 완전히 사라졌다.

더욱이 최근 2~3년 새 지가가 급등해 투자수익률이 예전만 못한 반면 올해부터 시작된 양도세 실거래가 과세와 공시지가 상승 등으로 인해 세금 부담은 만만찮게 늘어났다.

내년부터는 비업무용 토지와 외지인 소유 땅에 대해 양도세가 60%까지 중과되는 것도 큰 부담이다.

이 때문에 전문가들은 "당장 필요없는 땅은 가격을 낮춰서라도 연내에 처분하는 것이 좋다"고 조언하면서도 "거래가 워낙 위축돼 있어 매수인을 구하기가 쉽지 않을 것"이라고 지적하고 있다.

오세윤 광개토개발 실장은 "중개업소들은 개점휴업 상태고 민간 개발업체들도 거의 분양이 되지 않고 있다"면서 "1가구 2주택 양도세 중과를 피할 수 있는 주말농장·전원주택 시장까지도 투자자들의 심리가 너무 위축돼 있어 침체 상태"라고 전했다.

"또 어떤 규제가 나올지 예측할 수 없다보니 투자를 꺼리게 된다"는 설명이다.

◆ 거래 급감 속 일부 지역 가격 하락

실제로 건설교통부가 최근 발표한 '4월 중 부동산 거래량 및 지가 동향'에 따르면 4월 전국 토지거래량(면적 기준)은 지난해 같은 달보다 36.6% 줄어들었다.

특히 논의 거래량은 지난해 같은 달에 비해 44.6% 줄었고 밭은 41%나 감소했다.

임야 거래도 21.7% 줄었다.

건설산업연구원 김현아 박사는 "지난해 말 반짝 토지거래가 활발했지만 이는 올해부터 시작되는 실거래가 과세를 피하기 위한 일시적 현상이었을 뿐"이라면서 "올해도 토지시장은 지속적으로 거래 부진현상을 보일 것"이라고 전망했다.

토지거래허가구역으로 묶여 매수인을 구하기 힘든 곳에서는 땅값이 하락하는 현상도 벌어지고 있다.

강원도 원주시 기업도시 인근 지역 2차선 도로변 주변 논은 기업도시 발표 전에는 평당 20만~25만원을 호가했지만 기업도시 발표 후 토지거래허가구역으로 묶이면서 현재는 평당 17만원 선으로 내려갔다.

그나마 외지인의 거래가 이뤄지는 곳은 수도권의 일부 비토지거래허가구역이나 강원도·충청도 지역뿐이다.

고준석 신한은행 부동산팀장은 "경기도에서는 여주·이천지역,충북에서는 진천·음성·괴산 등 일부 토지거래허가를 받지 않아도 되는 지역에 외지인들의 문의가 있을 뿐"이라고 전했다.

◆ 보상금 풀리는 곳 반짝 활기 띨 듯

이에 따라 전문가들은 당분간 토지시장의 상승세를 이끌 투자세력은 올 하반기까지 보상금이 풀리는 개발지역의 대토 수요일 것으로 내다보고 있다.

토지시장은 전체적으로 침체기지만,주택공사와 토지공사의 올 한해 보상액만도 12조원(추산)가량에 달해 개발지역 인근은 국지적 상승이 이뤄질 수밖에 없다는 것이다.

경기 평택이나 파주 용인 수원 인근 등이 그 대상이다.

이달 말까지 관리지역 종 세분화가 이뤄지는 것도 일시적으로 시장에 활기가 돌게 할 것으로 예상된다.

관리지역 종 세분화란 과거 '준농림지'로 불렸던 관리지역에 대해 해당 지자체 공무원들이 직접 현장을 방문해 평가·검토 후 5개 등급을 매겨 계획관리지역·생산관리지역 등으로 나누는 과정을 말한다.

계획관리지역에는 아파트를 짓는 것도 가능하지만 보전관리지역은 용적률이 50~80% 이하,건폐율은 20% 이하로 제한돼 개발이익을 기대하기 힘들다.

이상은 기자 selee@hankyung.com