전문가들은 일단 부동산 관련 지표만 놓고 보면 집값이 앞으로 조정돼 하향 안정될 가능성이 높다고 보고 있다.

하지만 부동산시장에서 '돈줄' 역할을 하는 주택담보대출이 계속 늘어나고 저금리에 따른 시중자금의 부동화현상도 지속돼 서울 강남권 등 살기 좋은 곳에는 수요가 몰려 일부 지방권을 제외하면 '폭락'과 같은 극단적인 상황으로까지는 진전되지 않을 것이란 견해가 대부분이다.

○시장지표는 집값조정 예고

집값에 영향을 미치는 주요 지표로는 금리,주택담보대출,소득대비 매매가 비율(PIR),거래 및 수급동향,매매가 대비 전세가 비율 등이 꼽힌다.

주택 구매력을 보여주는 매매가 대비 전세가 비율과 소득 대비 아파트 매매가격은 집값 약세를 예고하고 있다.

매매가 대비 전세가 비율은 지난 8일 기준으로 전국 평균이 56.9%,서울은 47.6%로 지속적인 하향세다.

집값이 급등하기 직전인 2001년 12월에는 전국 평균이 68.9%,서울은 63.4%였다.

4~5년 전에는 집값의 30~40%만 대출받으면 전세금을 보태 집을 살 수 있었지만 지금은 집값의 절반 넘게 대출받아야 주택을 매입할 수 있다는 얘기다.

소득 대비 집값(PIR)도 지난해 10.3배로 1989~2005년의 장기 평균치(9.9배)를 웃돌았다.

특히 강남권은 18.9배로 1990년 12월 집값 하락 직전 수준(21.7배)에 근접해 있다.

이는 정부가 집값 하락 전망 지표로 활용하는 단골 메뉴다.

주택공급도 올해와 내년 입주아파트는 연평균 43만가구로 넉넉하다.

특히 강남권은 판교·송파신도시 등 향후 5년간 새로 공급될 주택이 10만가구에 달한다.

이는 지난 10년간 강남권에 공급된 아파트(2만가구)의 10배에 이른다는 게 건교부의 설명이다.

○주택담보대출 증가가 변수

한국은행에 따르면 지난달 은행의 주택담보대출 증가액은 3조1716억원으로 올 들어 증가폭이 가장 컸다.

지난해 연중 최고치(6월·3조2028억원)와 거의 비슷한 수준이다.

저금리를 배경으로 은행 등 금융권의 주택담보대출 경쟁이 심화되면서 시중 대출금리가 정책금리 상승폭을 밑돌고 있는 것도 변수다.

다만 미국 연방준비제도이사회(FRB)가 기준금리를 0.25%포인트 또다시 올려 한·미 간의 금리격차(1%포인트)가 커지는 등 금리인상 압력은 가중되고 있는 상태다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com