재건축 개발 이익을 최고 50%까지 환수하는 것을 주요 내용으로 한 '3·30 부동산대책'은 재건축 아파트값 급등세를 단기적으로 크게 둔화시키는 효과를 낼 것으로 전망된다.


작년 말 이후 재건축 아파트가 전체 강남 집값 오름세를 주도했다는 점에서 이번 대책으로 일반 강남권 아파트의 가격 강세도 다소 수그러들 것이란 예상이 나오고 있다.


하지만 이번 대책을 포함,재건축 아파트에 대한 '찍어누르기식' 규제는 장기적으로는 주택 수급불균형을 심화시키는 잠재 불안 요인이 될 것이란 관측도 강하다.




특히 강남권 기존 중·대형 아파트는 이번 대책이 가져올 재건축사업 중단으로 인한 수급 공백으로 오히려 희소 가치가 높아져 집값이 올라가는 '풍선 효과'가 더욱 심화할 것이란 지적도 나오고 있다.


은행대출이 줄어 공급생활자들은 사실상 강남에서 집을 구입하기가 불가능해 졌다는 분석도 있다.


고종완 RE멤버스 사장은 30일 "개발부담금이 부과되는 기준이 '관리처분계획 신청 이전' 단지들로 사실상 대부분의 재건축 아파트들이 대상이 된다는 점에서는 이번 대책이 메가톤급 직격탄이나 다름없다"고 말했다.


그는 또 "기존 임대주택과 소형평형 의무건설 규제까지 합칠 경우 정부는 앞으로 재건축 개발이익 가운데 최고 70~80%를 가져가게 돼 이번 대책은 '재건축의 공영개발'이란 말까지 나오고 있다"고 설명했다.


고철 주택산업연구원장은 "이번 대책으로 전체적인 재건축 아파트의 가격 오름세는 꺾일 수밖에 없을 것"이라면서도 "재건축 초기단계 아파트들과 관리처분계획을 받은 아파트 간의 가격 차별화 현상은 심화될 것"이라고 내다봤다.


그러나 상당수 전문가들은 이번 대책의 장기효과에 대해서는 부정적인 평가를 내놓고 있다.


박상언 유앤알 컨설팅 사장은 "재건축 투자자들 대부분이 10억~20억원의 여유 자금으로 투자한 터라 규제가 쏟아지더라도 느긋이 기다리며 매물을 내놓지 않을 것"이라면서 "재건축 규제강화와 비례해서 향후 규제 완화에 대한 기대감도 커지고 있어 가격이 현재 수준에서 크게 빠지지는 않을 것"이라고 지적했다.


김영진 내집마련정보사 사장은 "사실상 재건축 사업 추진을 할 수 있는 길이 막히면서 비교적 최근에 지어진 중·대형 아파트들은 오히려 관심을 더 받아 가격이 크게 뛰는 부작용이 예상된다"며 "분양권이나 신규 분양시장이 과열될 가능성도 배제할 수 없다"고 전망했다.


한편 부동산시장 분위기는 싸늘해지고 있다.


송파구 가락시영아파트 인근 송파공인 관계자는 "정책 효과를 관망하는 분위기가 지배적"이라면서 "매도자들 가운데는 앞으로 가격이 떨어지겠는지를 묻는 문의도 많다"고 전했다.


그동안 치솟았던 재건축 아파트값 상승세는 주춤해지는 양상이다.


가락시영 아파트 1차 13평형 가격은 이번 대책 발표 전 5억~5억1000만원 선이었지만 30일에는 4억9000만~5억원 선으로 소폭 내렸다.


송파구 잠실5단지 36평형 가격도 15억원에서 14억5000만원으로 5000만원 급락했다.


개발이익 환수를 피하기 위해 사업 추진을 서두르는 재건축 단지도 나타나고 있다.


양한준 고덕주공 1단지 조합장은 "개발이익 환수를 막기 위해 제도 시행 전까지 서둘러 관리처분 인가를 받을 것"이라며 "재건축 추진이 지지부진한 곳에서는 아예 추진위원회 신청을 취소하는 경우도 생길 것"이라고 설명했다.


이정호·이상은 기자 dolph@hankyung.com