정부가 23일 비공개 관계부처 장관회의를 열어 의견을 최종 조율한 8·31 후속 대책의 핵심 내용은 △재건축 개발부담금 최대 50% 부과 △안전진단 대폭 강화 △재건축관련 상시 세무조사 등으로 정리된다.

이는 노무현 대통령이 이날 '국민과의 인터넷 대화'에서 8·31대책에 대해 "성과를 자신한다.

8·31대책을 우습게 보지 말라고 말하고 싶다"고 언급한 것과 같은 맥락으로 앞으로 재건축 규제가 한층 강화될 것임을 시사한다.

전문가들은 특히 강남 재건축 추진 단지의 경우 이미 시행되고 있는 임대주택 의무 건립과 기반시설 부담금 외에 새로 개발부담금제가 시행돼 개발이익의 50%가 환수될 경우 재건축이 사실상 중단될 가능성이 높다고 전망하고 있다.

◆강남 재건축 개발이익 50% 환수될 듯

이번 대책에서 가장 주목되는 것은 재건축 추진 단지의 개발이익 환수 방안이다.

정부측은 이날 회의에서 재건축 사업에 새로 부과할 개발부담금을 지역이나 이익 규모에 따라 25~50%까지 환수키로 의견을 모은 것으로 알려졌다.

재건축으로 이익을 많이 보는 지역과 아파트 단지는 부과 비율을 높이고 이익 규모가 적은 곳은 부담이 덜 가도록 하겠다는 뜻이다.

정부 고위 관계자는 "개발 이익을 전액 환수하는 방안도 한때 검토됐지만 재건축 조합원들의 부담과 환수 효과 등을 감안해 단계별로 25~50% 환수하는 쪽으로 의견을 모았다"고 전했다.

앞서 주공 주택도시연구원은 지난 2월 개발이익 금액규모별로 10~40%를 차등 부과하는 방식을 열린우리당 부동산대책기획단에 제안했었다.

이렇게 되면 그동안 집값이 많이 오른 서울 강남·서초·송파·강동구 등 강남권과 과천 등은 개발부담금 부과 비율이 50% 선으로 정해질 가능성이 크다.

반면 인천 안양 수원 등 수도권이나 부산 대구 등 지방 대도시권은 25~40% 선에서 차등화될 것으로 예상된다.

다만 같은 강남권이라도 실제 개발이익 규모가 어느 정도냐에 따라 단지별로 부과 비율이 달라지거나 지방권은 부담금 부과 대상에서 제외될 가능성도 배제할 수는 없다.

◆사업착수 기준 시점이 변수

정부가 재건축 사업의 착수 시점을 언제로 잡느냐도 개발부담금 부과 비율만큼이나 중요한 문제다.

현행 개발부담금의 개발이익 산정 방법은 사업승인 시점부터 준공 때까지의 개발이익(땅값 차익) 가운데 시·군·구별 '정상적인' 지가 상승분을 뺀 금액을 기준으로 삼고 있다.

하지만 이를 재건축에 그대로 적용하면 개발이익 환수 효과가 별로 없다.

사업 승인 전에 이미 집값이 큰 폭으로 오르기 때문이다.

이에 대해 전문가들은 재건축 개발이익 환수에 대한 정부의 강한 의지를 감안할 때 안전진단 통과 시점이나 재건축 추진위원회 설립 승인 시점 중 하나로 결정될 가능성이 큰 것으로 보고 있다.

한 전문가는 "재건축 단지의 경우 추진위원회 설립→안전진단 통과→조합설립 인가→사업 승인→착공·분양→입주 등 단계별로 집값이 오른다는 점을 감안하면 사업착수 기준 시점을 앞당길수록 개발이익 환수 효과가 커진다"며 "이번 대책에서 기준이 대폭 강화되는 안전진단 통과 시점을 착수 시점으로 정할 가능성이 크다"고 분석했다.

◆신도시 면적확대 계속될 듯

이 같은 수요관리 대책과 함께 기존 신도시 면적 확대 등 8·31대책 때 발표됐던 공급확대 방안을 추진하기 위한 보완 대책도 함께 발표될 전망이다.

이는 이미 면적 확대가 결정된 김포·양주 신도시에 이어 파주·동탄 등 다른 신도시나 택지개발지구의 면적이 확대될 가능성이 열려 있다는 의미로 해석된다.

다만 택지지구 면적 확대에 대한 환경단체들의 반발이 거센 만큼 여의치 않을 경우 사업 초기 단계인 공공택지 용적률 등을 상향해 개발 밀도를 높이는 방안이 대안으로 채택될 가능성도 있다.

강황식·차병석 기자 hiskang@hankyung.com

< 안전진단 통과된 단지도 재검증 >

재건축 사업의 첫 단추는 안전진단이다.

정부는 이제까지 재건축 추진단지의 80~90%가 통과할 정도로 안전진단이 허술한 점을 감안,안전진단 기준과 검증방식은 물론 진단업체에 대한 제재를 동시에 강화키로 했다.

이에 대해 정부 관계자는 "현행 기준보다 2배 정도 강화된다고 보면 된다"고 설명했다.

이를 위해 정부는 우선 안전진단을 이미 통과한 단지에 대해 필요할 경우 한국시설안전공단이나 한국건설기술연구원 등 공공기관 등이 이를 재검증하도록 의무화하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.

여기에 안전진단 등급 판정 때 건물구조 상태나 마감,전기·난방설비 및 배관상태 등 부문별로 매기는 점수나 가중치를 조정·강화하고 재검증 결과 부실 안전진단으로 판명되면 진단업체에 대해 자격정지 또는 영업정지 등 벌칙을 강화하는 방안도 검토되고 있다.