강남구 대치동 은마아파트 등 제3종 일반주거지역의 재건축 용적률을 210%로 결정한 서울시의 재건축 기본계획(도시·주거환경정비기본계획안)이 16일 도시계획위원회를 통과함에 따라 재건축 시장에 상당한 영향이 예상된다.


이번에 통과된 기본계획은 △3종 일반주거지역에 대한 재건축 용적률 210% 제한 △재건축 가능 아파트 확정(337개) △층고를 12층까지 제한하는 2종 주거지역 아파트 일부를 3종으로 상향 △재건축 가능 아파트 신규 지정 등이 주요 골자다.


특히 이 가운데 230%로의 용적률 상향 기대가 컸던 대치동 은마아파트 등 3종 일반주거지역의 재건축 단지들은 상당기간 사업 추진이 어려울 것으로 예상된다.




서울시가 지난달 이미 210%를 고수하겠다는 입장을 밝힌 상태여서 단기적인 충격은 크지않겠지만 장기적으로는 투자심리가 크게 위축될 것으로 전문가들은 보고 있다.


대치동 A공인 관계자는 "재건축 허용연한 연장 등까지 검토되면서 이미 은마 등의 호가가 수천만원씩 내리고 있다"며 "용적률 상향이 결국 좌절돼버려 파장이 적지않을 것"이라고 말했다.


대치동외에 다른 3종 지역의 재건축 단지들 역시 기존 용적률이 200% 내외인 곳이 대부분이어서 재건축이 사실상 중단되는 곳도 많을 전망이다.


재건축 대상으로 새롭게 지정된 강남구 개포시영이나 강동구 고덕시영 등은 일단 긍정적이라는 평가다.


아직 넘어야할 과제가 많긴 하지만 어찌됐건 '언젠가는 재건축을 할 수 있는 곳'이 됐기 때문이다.


개포동 B공인 관계자는 "새로 지정된 곳은 개포시영 등 대부분 안전진단을 통과한 곳이어서 장기적인 기대감은 점차 커질 것"으로 내다봤다.


또 2종에서 3종으로 종상향 예정 지역으로 결정된 강남구 삼성동 홍실이나 대치동 청실 및 국제 등도 수혜가 예상된다.


3종이 되면 용적률은 물론 층고를 높일 수 있어 사업성을 크게 높일 수 있기 때문이다.


그러나 호재성 재료가 나온 이들 단지들 역시 섣부른 가격 상승 등을 기대하는 것은 곤란하다고 전문가들은 입을 모으고 있다.


이번에 3종 일반주거지역의 용적률 상향이 무산된데다 내주 결정될 2종 일반주거지역의 층고 완화 역시 어려울 것으로 예상되는 등 재건축 규제완화 조짐에 잇따라 제동이 걸리고 있기 때문이다.


황용천 해밀컨설팅 사장은 "8·31대책 후속으로 메가톤급 재건축종합대책까지 예정돼 있는 만큼 단기 재료에 민감하기보다 전체적인 관점에서 사업추진이 가능한 지 등을 따져볼 필요가 있다"고 강조했다.


서욱진 기자 venture@hankyung.com