앵커> 부동산의 핫이슈를 점검하는 부동산 포커스 시간입니다. 서민들의 주택마련을 돕기 위해 지난해 11월부터 시행된 생애최초주택마련대출 제도에 대한 관심이 뜨겁습니다. 대출신청이 급증해 정부가 자격요건을 강화하고, 재원을 확대하기 위한 방안을 마련하는 등 제도가 시행되면서 많은 변화도 이어지고 있는데요. 오늘 부동산포커스 시간에서 집중 진단해 보겠습니다. 보도본부 부동산팀에 이주은 기자 나와있습니다. 앵커1> 생애최초주택마련대출 제도가 시행된 지 두 달이 넘은 것 같은데요. 그 동안 관심도 뜨겁고 이에 따른 부작용도 많았던 것 같습니다. 기자1> 네. 그렇습니다. 생애최초주택마련대출 제도는 정부가 서민들의 주택마련을 돕기 위해 지난 11월 7일부터 1년 동안 한시적으로 시행하는 제도인데요. 집값이 소득수준에 비해 월등히 비싼 실정에서 저리의 고정금리로 대출을 받을 수 있는 장점을 갖고 있어 내 집 마련의 꿈을 가진 서민들에게는 단비와 같은 제도였습니다. 이 때문에 당초 정부가 생애첫대출 운용계획을 1조원 수준으로 잡았지만 기금을 늘려야하는 상황까지 벌어졌는데요. s1>생애첫대출 발매 2개월, 9700억 실적 발매 2개월 만에 9700억원의 실적을 기록하는 등 폭발적인 수요가 나타나자 정부가 긴급히 지난 4일 1조4천억원을 증액한 바 있습니다. 앵커2> 그렇군요. 운용기금을 늘려 수요를 충당하는 게 서민들을 위해서라면 좋은 방안인 것 같은데. 이에 대한 비판도 이어지고 있다구요? 기자2> 네. 그렇습니다. 기금관리기본법에 따라 생애첫대출 역시 당초 자금의 30% 내에서 국회의결 등 별다른 절차 없이 기금을 증액할 수 있는데요. 올 초 운용계획을 발표하고 두 달이 지나 곧바로 기금을 증액하면서 주먹구구식 행정이란 비난이 이어지고 있습니다. 또, 생애첫대출이 일반 시중은행의 주택담보대출 상품과 비교해 금리가 낮다는 점에서 ‘선심성 대출제도’라는 점이 지적되고 있는데요. s2> 정책금융, 주택금융시작 왜곡 지적 정책금융에 의해 주택금융시장 기능의 왜곡현상이 발생할 가능성이 있다는 것이 전문가들의 지적입니다. 뿐만 아니라 생애첫대출 기금을 증액했다 해도 오는 5월 이후 고갈될 것이란 전망이 나왔는데요. cg1>강종만 금융연구원 선임연구위원 "올해 생애첫대출 예산 2조5천억 5월 이후 기금 고갈 우려" 금융연구원 강종만 선임연구위원은 '주택금융시장의 건전한 발전' 보고서를 통해 올해 생애첫대출 예산은 2조5천억원으로 현재와 같은 대출추세가 지속될 경우 5월 이후에는 기금이 고갈될 것이라고 주장했습니다. 이 때문에 이번 기금증액이 땜질식 정책일 뿐 또 다시 정책에 대한 불신을 유발할 수 있다는 비판이 이어지고 있습니다. 앵커3> 당초 어려운 서민의 내집마련을 위해 조성한 기금이 취지에 맞지 않게 쓴다는 비판도 나오고 있단 지적도 있지요? 기자3> 네. 그렇습니다. 서민들의 내집마련을 돕겠다는 근본취지와 달리 고소득의 재테크 수단으로 악용된다는 지적이 나왔는데요.이 때문에 정부는 오는 31일부터 대출 자격을 대폭 강화하기로 했습니다. cg2>생애첫대출 자격 요건 변경 변경된 요건을 자세히 살펴보면 지원대상에서 35세미만 단독세대주가 빠지게 됐구요. 주택금액도 3억원 미만으로 한정시켰습니다. 소득수준도 당초 세대주의 소득만을 기준으로 했다가 부부합산 소득으로 변경해 제한기준을 늘렸습니다. 하지만 자격요건 변경에 따라 선의의 피해자가 속출하고 있어 또 다시 문제로 지적되고 있습니다. 정부는 35세미만 단독세대의 경우 세대분리를 통해 편법적으로 대출하는 사례를 막기 위한 것이라고 설명하고 있는데요. 1개월 이내에 결혼을 앞둔 단독세대의 경우 증거자료를 제출하면 대출을 받을 수 있다고 하지만, 사실상 일반 직장인들이 결혼을 코 앞에 두고 집을 구하기 보단 최소한 6개월에서 1년 이상 집을 구한다는 점에서 선의의 피해자도 발생하고 있는 실정입니다. 또, 주택가격을 3억원으로 제한한 점도 서민들의 불만을 키우고 있는 상황인데요. 오는 3월 판교분양을 앞두고 그동안 청약통장을 아끼며 생애첫대출을 통해 판교에 분양 받겠다는 서민들의 꿈이 물거품이 됐단 얘기입니다. 판교의 경우 국민주택규모인 25.7평 이하의 분양가도 3억5천만원이 넘을 것으로 예상되고 있어 대출자격요건 강화 후에는 판교에 들어가긴 힘들단 얘깁니다. s3>오는 27일, 기존 자격자 신청 마지노선 자격요건이 강화돼 오는 31일부터 적용되기 때문에 금융기관이 무주택 여부를 확인하는 최소한의 시간 4일 정도를 앞두고 신청을 끝내야해 오는 27일까지는 신청을 완료해야 한단 계산입니다. 이 때문에 서민들은 당장 판교의 꿈을 접고 3억원 미만의 아파트를 찾기에 급급한 실정입니다. 앵커4> 또 문제점으로 지적되는 것이 생애첫대출의 혜택이 절실히 필요한 저소득층에게 돌아가지 않는 다는 얘기가 있던데.. 무슨 얘기입니까? 기자4> 그렇습니다. '생애 첫 주택구입자금 대출'이 중대형 단지 아파트 위주로 이뤄지고 있어 서민들의 불만을 사고 있는데요. s4>단독-다세대주택, 생애첫대출 사각지대 돈을 빌려줄 때 담보가치를 정하는 기준이 중대형 단지 아파트여서 단독이나 다세대주택을 사려는 사람은 당초 제시된 대출한도만큼 돈을 빌리기가 어렵게 돼 있단 문제입니다. 하지만 건교부에서는 거래가 잘 안 되는 오래된 단독.다세대 주택 등은 아무래도 가격 산정을 할 수 있는 자료가 빈약해 건축비.주택연수.감가상각 등을 감안해 복성식(원가) 평가를 한다고 설명하고 있는데요, 이럴 경우 수도권의 경우 50%까지 밖에 대출이 되지 않아 정작 목돈이 부족한 저소득층에게 대출한도가 더 낮아지는 점이 문제점으로 지적되고 있습니다. 앵커5> 이렇게 생애첫대출의 문제점이 많이 나오고 있는데도 여전히 대출열기는 사그러들지 않는 것 같은데요. 실제 생애첫대출이 다른 대출보다 장점만 갖고 있는 건 아닐 것 같습니다. 어떻게 평가되고 있습니까? 기자5> 전문가들은 “생애최초대출이 비교적 좋은 조건을 갖추긴 했지만, 자기자본보다 대출을 더 많이 안고 집을 살 경우엔 향후 집값 상승에 따른 투자수익률을 점검해 보는 것이 좋다”는 점을 강조하고 있습니다. cg3>생애첫대출 이자부담 예를 들어 4.7%의 금리를 적용받는 연소득 2천만원인 봉급생활자가 1억원을 대출받아 1년 거치, 19년상환 방식을 택했다면, 처음 1년은 매달 39만2천원을 내고 다음해부터는 매월 66만4천원을 내야하고 3년 거치, 17년상환 방식을 택했다면 3년 동안은 매달 39만2천원, 3년 뒤부터는 매월 71만3천원을 내게 되는데요. 다시말해 봉급생활자에겐 만만치 않은 이자인 만큼 집값이 상승할 만한 지역을 선택해 이자가 부담되지 않을 만큼 대출하는 것이 중요하단 얘기인데요. cg4> 내집마련정보사 "생애첫대출, 분양 5년뒤 분양가 대비 아파트 가격 35%이상 상승해야 실익" 부동산 정보제공업체 ‘내집마련정보사’는 “생애최초대출을 통해 아파트를 분양받을 때 들어가는 비용을 따져봤더니, 분양 5년 뒤 아파트값이 분양값의 35%는 올라야 투자 때 손해가 없다는 계산이 나왔다”고 지적한 바 있습니다. 앵커6> 그렇군요. 하지만 생애 첫대출을 통해 보다 저리로 대출을 받아 내집마련을 원하는 서민들의 경우 현재 어떻게 도움을 드릴 수 있는 방법은 없을까요? 기자6> 무엇보다도 자신의 조건에 맞는 3억원 미만의 아파트를 잘 고르는 것이 중요한데요. 향후 주택가격 상승 여력이 있는 대단지와 역세권 단지를 주목하는 것이 좋습니다. 앞서 말씀드렸듯이 만만치 않은 이자비용을 들여 대출을 받는 것인 만큼 추후 가격상승이 불가피하다면 무리하게 대출을 받는 이유가 사라진단 점을 유의하셔야 합니다. 각종 부동산 정보업체에서 3억미만의 주요단지를 소개하고 있는데요. cg5>3억미만 생애첫대출 유망단지 몇군데만 살펴보면 관악구 봉천동 관악드림타운, 용산구 도원동 삼성래미안, 성북구 길음동 동부센트레빌, 안산 고잔지구 푸르지오, 안양래미안, 평촌 인덕원 대우 아파트 등이 손꼽히고 있습니다. 이주은기자 jooeunwin@wowtv.co.kr