아파트 분양가는 통상 택지비와 건축비를 합쳐 산정된다. 여기에는 원가 부분에 해당하는 택지 매입·조성과 아파트 건설·분양 과정에서 토공 주공 등 사업 시행자와 건설사들에 돌아가는 일정액의 이익이 포함돼 있다. 건축비의 경우 정부가 공공택지 내 아파트의 표준 건축비를 규제하면서 민간 업체들의 운신 폭이 크게 줄다 보니 비중이 상대적으로 줄어드는 추세다. 따라서 땅값이 많이 오른 곳일수록 그만큼 분양가가 비싸질 수밖에 없다. 내년 3월 첫 분양을 앞둔 판교신도시의 경우 전체 281만평을 수용하면서 지급된 보상비만 3조1000억원이 넘는다. 여기에 광역교통 시설비와 사업 시행자들의 간접비(판매·관리비,이윤) 등이 추가된다. 이러다 보니 판교 아파트 분양가에 포함되는 택지비만 531만~748만원에 달해 건축비를 합친 분양가 총액에서 차지하는 비중이 65.4%에 이른다. 말하자면 원가 비중이 65%를 넘는다는 얘기다. 택지비를 주요 항목별로 보면 △보상비(매입비) 25.7% △단지 내 택지 조성비 15.1% △단지 밖 광역교통 개선비 13% △간접비 11.5% 등으로 구성돼 있다. 반면 건축비는 △표준건축비 29.6% △가산 비용 4.9% 등으로 분양가의 34.5%에 불과하다. 공공택지 내 첫 원가연동제 적용 아파트로 최근 분양된 화성 동탄신도시 우미·제일아파트의 입주자 모집공고를 보면 택지비 비중이 분양가의 37.8%밖에 안 된다. 나머지 62.2%는 건축비다. 이처럼 지구별로 택지비 비중이 큰 차이를 보이는 것은 무엇보다 땅값과 광역교통개선비 때문이다. 판교의 경우 땅값 보상비가 평당 112만원이었던 반면 동탄은 평당 28만원 선으로 차이가 4배나 됐다. 반대로 사업지구 밖의 간선도로·철도 등을 까는 데 들어간 광역교통 개선비는 판교가 전체 사업비의 19.9%인 반면 동탄은 무려 37.5%에 이르러 동탄 입주자들이 분양가에 떠안은 광역교통비 비중이 훨씬 큰 것으로 파악되고 있다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com