올 연말을 기점으로 내년부터는 재건축시장과 재개발시장의 앞날이 극명하게 엇갈릴 전망이다.


재건축시장의 경우 정부가 산발적으로 쏟아냈던 규제가 8·31부동산종합대책의 입법화를 통해 내년부터는 '전방위'형태로 본격화된다.


이로써 최근 4년 이상 집값 오름세를 주도해온 재건축시장의 기세는 완전히 꺾여 하향 안정세가 지속될 것이란 게 전문가들의 예상이다.




◆내년 재건축시장 한파 본격화


8·31대책발표 이후 두 달간 하락세를 보이다 '반짝상승세'를 나타냈던 일부지역 재건축예정 단지들이 이달 들어 완전히 꼬리를 내렸다.


지난 7일 정부와 서울시가 공조해서 재건축 아파트 층수 및 용적률 상향조정 움직임에 '절대불가'라는 쐐기를 박은 탓이다.


그나마 내년부터는 이 같은 '틈새'마저도 보이지 않을 것이란 게 전문가들의 예상이다.


8·31대책 관련법들과 그동안의 각종 규제들이 전방위적으로 엮이면서 사업추진 자체가 어려워지는 단지가 속출할 것이기 때문이다.


예컨대 서울시내 고밀도지구 재건축단지들의 경우 강화된 재건축 규제로 인해 조합원 분담금과 소형평형 의무비율이 높아져 사업추진에 어려움이 예상된다.


저층단지들 역시 낮은 용적률 등으로 재건축 진행에 부담이 만만치 않다.


여기에 재건축시장을 둘러싸고 있는 거시경제 여건도 호의적이지 않다.


콜금리는 지속적으로 상승세를 보이고 있어 대출을 끼고 투자해야 할 가수요자들의 접근이 점점 어려워지고 있다.


주식시장이 살아나는 것도 재건축시장에는 좋은 상황이 아니다.


여유자금을 가진 투자자들이 주식에 눈을 돌릴 가능성이 높아지기 때문이다.


다만 일부 재건축 추진이 가시화되는 단지들은 입지여건에 따라 다소 상승하는 등 단지별 차별화는 있을 것으로 보인다.



◆재개발 호재는 풍성,시세 거품 우려


재개발시장의 규제도 재건축과 비슷하지만 정부가 사업추진 방식을 개선하는 지원책을 쏟아내고 있어 호재로 작용하고 있다.


특히 지난 8일 '도시재정비촉진 특별법'이 국회 본회의를 통과하는 바람에 지지부진했던 뉴타운 사업이 활기를 띨 전망이다.


이 법이 시행되면 지금의 '뉴타운'은 명칭이 '재정비촉진지구'로 바뀐다.


사업추진은 주택단지 위주의 '주거지형'의 경우 15만평(50만㎡) 이상,상업지역이나 역세권 위주의 '중심지형'은 6만평(20만㎡) 이상의 지정 요건을 갖춰야 한다.


용적률 등 건축 제한도 크게 완화된다.


용도지역을 2종에서 3종으로 상향할 수 있고,용적률도 2종의 경우 기존 200%에서 250%,3종은 기존 250%에서 300%까지 높일 수 있다.


이 같은 인센티브는 자치단체 등 공공이 시행하는 곳뿐 아니라 민간이 시행하는 곳에도 모두 적용된다.


이렇게 되면 서울 3차 뉴타운 등은 이 법을 적용받을 수 있어 사업속도가 빨라지고,수익성이 좋아져 투자자들의 주목을 끌 것으로 전망된다.


또 전용면적 25.7평 초과 평형을 전체 가구수의 20%에서 40% 이하로 늘릴 예정이어서 중대형 단지도 크게 늘어난다.


특별법 대상이 될 노후건축물 비율 등 구역지정 요건도 완화된다.


주택공사 등 공공기관이 총괄사업관리를 맡을 수도 있다.


이 법의 수혜를 보게 될 단지는 일단 올해 안에 지구지정이 될 신길,흑석,상계 등 서울 3차 뉴타운 13곳이 될 공산이 크다.


재개발과 주거환경개선사업이 본격적으로 추진되고 있는 수원,부천 등 수도권 일부 지역도 해당된다.


하지만 이미 사업시행인가를 받은 곳은 특별법 대상에서 제외돼 서울 시범뉴타운 지역인 길음,은평뉴타운은 혜택대상이 안 된다.


그렇다고 그동안 재건축에서 나타났던 것처럼 높은 수익을 낼 것으로 기대하는 것은 금물이다.


이미 가격이 오를 대로 올라 거품이 낀 데다 재개발 입주권을 주택 수에 포함시켜 양도세가 중과되기 때문에 섣불리 투자했다가는 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.


박영신 기자 yspark@hankyung.com