[2006전망] 부동산 : 8·31 약효 본격화…집값 3~7% 떨어질듯

○내년 집값 3~7% 하락 전망

내년 집값에 대해서는 주택업계,연구원,민간전문가 등이 한목소리로 강한 하락세를 점치고 있다. 예측기관별로 다르긴 하지만 3~8%까지 떨어질 것으로 예상했다. 건설산업연구원은 최근 내년도 전국 집값이 4.7%가량 떨어질 것으로 전망했다. 다만 서울은 지방보다 실수요층이 뒷받침되고 있어 전국 평균보다 낮은 3.9%가량 하락할 것으로 예상했다. 전세시장은 올해 6.4% 상승에 이어 내년엔 전국적으로 4.1%,서울은 5.1%가량 오를 것으로 내다봤다.

주택도시연구원도 내년 집값이 평균 5~7% 떨어지겠지만 전셋값은 3% 오를 것으로 전망했다. 다만 부동산정보업체인 닥터아파트는 내년 전국 아파트 매매가가 2.5% 정도 소폭 오를 것으로 내다봤다. 지역별로는 서울 3%,수도권 1% 정도의 상승을 점쳤다.

전문가들은 내년 부동산시장은 정부정책에 대한 심리적인 부담감으로 거래와 공급이 급격히 위축돼 가격하락이 지속될 것으로 분석했다. 가장 중요한 침체요인으로는 정부의 강력한 부동산안정대책 효과와 주변여건의 변화 등을 꼽았다.

특히 8？31 종합대책은 다주택보유자의 세금부담 강화로 거래를 위축시켜 주택시장을 침체시키는 핵심요인이 될 것으로 예상했다. 또 실물경기와 향후 정부의 정책방향,주택금융시장의 동향,입주 물량 등도 주택가격에 영향을 미칠 변수로 꼽았다. 전문가들은 국내 경기가 내년엔 민간소비가 살아나면서 어느 정도 회복될 것으로 전망했다. 실질 국내총생산(GDP) 증가율은 4.5~5.0% 정도로 올해보다 높을 것으로 예상하고 있다. 내년 입주물량 역시 31만가구 정도로 풍부해서 집값 안정엔 절대적인 영향을 미칠 것으로 것으로 보인다.

한편 내년 분양시장은 전체적인 부동산시장 침체에도 불구하고 주택업계가 올해 준비해놓은 물량이 있기 때문에 26만~30만가구 정도는 될 것으로 예상된다. 하지만 투자부진과 수요감소로 미분양이 급증할 것으로 전망된다.

○토지시장 찬바람

내년 토지시장에 불어닥칠 한파는 주택시장을 휠씬 능가할 것으로 예상된다. 8？31 종합대책의 규제강도가 주택시장보다 더 크기 때문이다. 행정중심복합도시,기업도시,서울시 뉴타운사업 등의 개발호재가 여전히 지속되겠지만 이들 재료는 이미 가격에 반영된 상태여서 가격상승에는 영향을 못미칠 전망이다.

다만 공공기관 지방 이전이 가시화되면서 옮겨갈 지역과 공공기관이 빠져나가는 수도권 지역 등은 개발기대감으로 어느 정도 가격 상승이 나타날 수도 있다.

한국건설산업연구원은 올해 4.0% 정도 오름세를 보인 전국 땅 값이 내년엔 1% 안팎에 그칠 것으로 예상했다. 주택도시연구원도 내년 전국의 땅값이 급격한 거래 감소로 1~2% 정도 올라 물가상승률을 밑돌 것으로 내다봤다. 주택업계와 부동산정보업체도 내년도 전국 땅값이 1~2% 정도의 저조한 상승률을 보일 것으로 예측하고 있다.

○상가？오피스 등은 활기

주택？토지 등 주력상품이 급격한 침체에 빠지면서 상가？오피스빌딩 등 임대 수익형 부동산이 대안 투자처로 부상할 것으로 보인다. 특히 상가시장은 8？31 종합대책의 무풍지대로 전매제한이나 종합부동산세 등 각종 규제와 세금 부과 대상에서 제외될 수 있는 데다 안정적인 임대수익을 노릴 수 있기 때문이다.

상가시장은 올해 4월 상가 후분양제가 실시되면서 신규 분양상가의 물량은 줄었다. 이로인해 기존 상가의 투자가치가 높아지거나 미분양 상가는 계약률이 오르고 있는 추세다. 여기에 8？31 종합대책 반사이익 기대감이 겹치면서 내년 상가시장은 상당한 활기를 띨 것으로 보인다. 특히 소액 투자자들의 접근이 용이한 단지 내 상가나 근린상가 등은 관심대상이 될 전망이다. 더욱이 내수경기가 살아날 것이란 전망도 상가시장 활성화에 중요한 요인이 되고 있다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com