◆배후단지의 규모와 성격 주상복합상가의 1차 고객은 상가 위쪽의 아파트 입주자들이다. 그런 만큼 이곳에 얼마나 많은 사람들이 들어오는지가 첫번째 고려사항이다. 배후단지가 150~200가구 정도라면 인근에 다른 상권이 발달해 있지 않는 한 임대수익을 올리기 힘들다. 전문가들은 일단 1000가구 이상이라면 배후가구를 중심으로 독자적인 상권을 구성할 수 있다고 평가한다. 배후단지의 성격도 중요하다. 오피스텔과 아파트의 비율이 어느 정도인지 알아둘 필요가 있다. 일반적으로 가족 생활이 중심인 아파트보다 독신자나 사무실 중심인 오피스텔이 많은 주상복합 아파트의 상가가 수익률이 좋다. 식사에서부터 세탁까지 생활의 기본적인 부분을 외부에 의지하는 비중이 높기 때문이다. 아파트의 경우 커뮤니티의 질도 따져봐야 한다. 요즘 분양하고 있는 고급 주상복합 아파트의 경우 전문직,자영업자 등 생활수준이 높은 계층을 대상으로 세련된 매장 중심의 업종이 높은 수익률을 거두는 경우가 많기 때문이다. 주로 이런 소비자층을 대상으로 하는 패밀리레스토랑,일식집,스포츠센터 등이라면 면적이 충분히 넓은 상가를 분양받는 것이 유리하다. ◆인근상권에 대한 분석 인근에 위치한 기존 상권에 대한 분석도 필수적이다. 특히 배후단지 규모가 작은 주상복합상가의 경우 독자적인 상권 형성이 불가능하므로 기존 상권에서 유동인구를 확보할 수 있는지 여부를 꼭 체크해 보아야 한다. 배후단지가 크더라도 인근에 경쟁상가가 즐비해 독점상권이 보장되기 어렵다면 업종 중복 등의 이유로 임대 수익률이 저하될 수 있으므로 유의해야 한다. 대부분의 주상복합 아파트는 교통이 편리하고 유동인구 유입이 활발한 역세권과 대로변에 위치하지만 그것이 곧 상가 영업수익률 증가로 이어지지 않기 때문에 인근 상가들의 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 상가 수익률은 대부분 경기에 좌우되므로 현재는 물론 과거의 수익률도 함께 알아보는 것이 좋다. 금융기관이 밀집한 도심상권의 경우 낮시간에는 활발하지만 저녁에는 거의 공실이 되므로 시간대별 유동인구의 변화도 체크할 필요가 있다. 아울러 주위에 청계천 개통,대규모 아파트단지 입주와 같은 호재가 있는지도 살펴봐야 한다. ◆기타 고려사항 주상복합 아파트 내 다른 상가의 입주 추이도 눈여겨 보아야 한다. 새로운 상권이 활성화되기까지 필요한 시간과 비용을 줄일 수 있기 때문이다. 빠른 유동인구 유입효과가 있는 시설이 건물 내에 입점하는지,경쟁력있는 틈새 업종과 인근 상권의 강세 업종 유치가 가능한지 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 임대수익률 외에도 상가 자체의 매매가와 관련된 자산수익률도 염두에 둬야 한다. 당장 장사가 되지 않아 임대수익이 적더라도 자산가치가 상승할 경우 장기적으로 더 큰 수익을 거둘 수 있기 때문이다. 서울 강남 등 앞으로도 가치가 올라갈 지역인지,주위에 최근 분양한 아파트 분양가는 얼마 정도에 책정됐는지 등도 염두에 둬야 한다. 주상복합건물을 분양하는 업체를 선별하는 데에도 신경을 써야 한다. 전문가들은 "주상복합상가의 가치는 배후단지의 브랜드에 큰 영향을 받는다"며 "공신력을 바탕으로 시세차익을 얻기 위해서는 분양업체 선별이 아파트 분양만큼이나 중요하다"고 강조했다. 노경목 기자 autonomy@hankyung.com