○튀어야 산다 테마상가는 쇼핑몰이나 재래상가와는 달리 한 가지 품목을 가지고 서로 경쟁관계를 거치면서 시너지 효과를 내는 상가를 말한다. 1990년 후반 밀리오레,두타 등 서울 동대문에서 의류를 전문으로 취급하는 테마상가가 문을 연 것을 필두로 현재는 전자,액세서리,요식업,한방 등 다양한 종류의 테마상가가 등장하고 있다. 요즘엔 영화관·대형서점 등 다양한 업종으로 구성,업종 간 연계 마케팅을 통해 시너지 효과를 극대화시키는 복합테마상가도 선을 보이고 있다. 터미널·역사 등 교통시설과 상가의 결합도 활발하다. 민자역사와 전자제품 전문 쇼핑몰이 결합한 스페이스나인을 비롯해 동서울터미널,강변테크노마트 등에 이어 최근 분양 중인 부천고속버스터미널의 '소풍'과 신촌 민자역사 내 밀리오레 등이 여기에 속한다. ○차별화된 상가를 노려라 현재 분양 중인 테마상가 가운데 눈에 띄는 곳은 청계천 복원으로 반사이익이 예상되는 서울 중구 을지로의 '패션밸리 청대문'이다. '청대문'은 기존 프레야타운의 리모델링 상가로 이달 말부터 입점을 시작한다. 연면적 3만7931평에 지하 6층~지상 22층 규모다. 이 가운데 지하 2층~지상 14층이 상가부분이다. 전체 1400여개 점포로 지상 1~7층이 리모델링돼 문을 연다. 지하철 2,4,5호선 환승역인 동대문운동장역이 걸어서 5분 거리로 주변 밀리오레,두타 등과 함께 대표적인 패션가를 형성하게 된다. 도시산업개발이 인천 계양구 작전동에 짓고 있는 대형쇼핑몰 '메카브'도 현재 회사 보유분을 분양 중이다. 연면적 1만300평에 지하 6층~지상 13층 규모로 멀티플렉스 영화관 CGV 8개 관이 들어설 예정이다. 상가 근처에 계양구청,경찰서 등 관공서가 있고 인근 삼산지구를 포함해 11만가구를 배후 단지로 두고 있어 상권 전망이 밝다는 게 회사측 설명이다. 분양계약자에게 임대와 관계 없이 임대수익을 지급 보증하는 게 특징이다. 서울 제기동 약령시장 입구에 들어서는 한방 전문상가 '롯데 불로장생타워'도 업종 차별화 전략으로 높은 관심을 받고 있다. 연면적 6400평에 지하 5층~지상 14층 규모로 현재 골조공사가 끝났고 내년 9월 입점 예정이다. 1∼2층은 전통약재 매장,3층은 건강생활식품 매장,4∼7층은 의료기 매장,8∼13층은 인삼랜드가 들어선다. ○소액투자에 적합 테마상가 내 점포는 보통 전용면적 3~10평 정도로 투자자에게 적합한 상품이다. 수익률도 8∼12% 정도로 다른 상가에 비해 높은 편이다. 그러나 그만큼 위험도 크다. 공급과잉으로 같은 업종 간 과다한 경쟁으로 임대수입이 떨어질 수 있다는 점을 항상 염두에 둬야 한다. 유영상 상가114 투자전략연구소장은 "테마상가가 이제 단순 판매 시설만으로는 경쟁력을 갖기 힘든 시대가 됐다"며 "앞으로 고객을 유치하기 위한 다양한 프로그램,온라인 영업은 물론 철저한 차별화,전문화를 통해 새로운 분야를 개척해나가는 테마상가들에 선별적인 투자를 해야 한다"고 조언했다. 이정호 기자 dolph@hankyung.com