정부가 ‘8·31 부동산종합대책’에 이어 재건축 입주권 관련 세제까지 고치겠다고 입법예고함으로써 양도세에 대한 혼란이 가중되고 있다．1가구 2주택 보유자에겐 2006년까지는 양도세 중과를 유예해 주고 2007년부터는 중과 방침을 밝힌 와중에,2006년 이후 생겨나는 재건축·재개발 조합원 입주권에 대해선 주택으로 간주하겠다고 함으로써 주택 보유자들의 양도세 계산법이 더욱 복잡해졌다． 정부는 하지만 투기 목적이 아닌 실수요 목적으로 입주권을 취득하는 경우엔 피해를 입지 않도록 하겠다고 설명하고 있다．이 때문에 비과세되는 사례가 적지 않은 것으로 파악되고 있다．다만 1주택 보유자가 입주권 매입후에도 완공후 기존주택을 팔면 과세되지 않는 방법이 있어 기존 주택과 입주권을 팔지 않고 버티는 사람이 급증할 것으로 전망된다． ◆입주권 갖고 있어도 무조건 중과(重課)는 아니다 정부의 발표문 및 예시문이 복잡하고 어렵게 되어 있어 입주권 보유를 무조건 중과로 착각하는 사람들이 적지 않다. 하지만 잘 살펴보면 비과세 사례가 적지 않다. 우선 주택으로 간주되는 입주권은 2006년 이후 관리처분 인가를 받는 주택의 조합원 입주권과 2006년 이후 매매된 조합원 입주권이다. 2005년 말까지 관리처분 인가를 받은 주택의 조합원이 2006년 이후에도 입주권을 계속 갖고 있거나 2005년 말까지 취득한 입주권은 주택 간주 대상이 아니다. 때문에 현재 주택 한 채를 갖고 있으면서 올 연말까지 입주권을 하나 더 사고 주택을 팔 경우 비과세 요건을 갖춘다면 양도세를 내지 않아도 된다. 또 한 채를 갖고 있으면서 내년 이후 입주권을 추가로 사들이는 경우 재건축 주택이 완공되고 1년 이내 종전 주택을 팔 때 비과세 대상자라면 역시 비과세다. 재건축 대상 아파트를 한 채 갖고 있다가 내년 이후 재건축에 들어가고 대체 주택을 한 채 취득한다면 대체 주택에 1년 이상 거주하고 재건축 주택 준공 후 세대 전원이 들어가 살다가 대체 주택을 1년 이내에 팔면 세금을 내지 않아도 된다. 1가구1주택이 계속 유지되고 중간의 대체 주택은 임시 거처로 보겠다는 것이 정부의 생각이다. ◆재건축 완공 전후로 세율차 커 버티기 성행 전망 주택 한 채를 갖고 있는 사람이 내년 이후 입주권을 산 뒤 종전 주택을 팔 때 양도세는 천차만별이다. 내년부터는 입주권이 권리가 아닌 주택이기 때문에 이 사람은 2주택 보유자가 된다. 2006년 중 종전 주택을 팔면 1가구2주택 양도세 중과 유예에 해당돼 금액별로 9∼36%의 일반 세율이 적용된다. 2007년 이후 판다면 1가구2주택 양도세 중과에 해당돼 50%의 높은 세율이 적용된다. 하지만 재건축 주택이 완공된 뒤 종전 주택을 팔 때는 얘기가 다르다. 재건축 주택 완공 후 1년 이내 종전 주택을 팔면 양도 시점을 기준으로 종전 주택 한 채가 1가구1주택 비과세 요건에 해당되면 비과세된다. 내년이라도 한 채만 가진 사람이 양도세 중과를 빠져나갈 길이 생기는 것이다. 대신 재건축이 완공될 때까지 3∼4년 동안 종전 주택과 입주권 모두를 갖고 있어야 한다. 재건축 입주권에 관심 갖는 사람중 상당수가 실수요자인데다 버티기를 각오하는 사람이 적지 않은 것으로 파악돼 앞으로도 재건축 아파트의 입주권 메리트는 여전할 것이란 전망이 일각에서 제기되고 있다. 박준동 기자 jdpower@hankyung.com