내년부터 재건축·재개발아파트의 조합원 입주권을 주택수 계산에 포함키로 함에 따라 일반아파트 1채와 관리처분계획 통과 이전 단계의 재건축·재개발아파트 1채 이상을 보유한 투자자들에게 비상이 걸렸다． 이들은 재건축·재개발 대상 아파트의 멸실이 이뤄지면 1가구1주택 비과세 혜택 조건을 그대로 유지하거나 다주택자에 대한 양도세 중과도 피해나갈 수있을 것으로 계산하고 있었으나 소득세법 개정으로 높은 양도소득세를 내는 게 불가피해졌다．이에따라 1가구2주택자 이상에 대해 양도소득세가 중과되는 2007년 이전에 재건축·재개발 대상 아파트를 처분하려는 이들이 많이 나올 것으로 전문가들은 예상하고 있다． ◆더 이상 양도세 회피 수단 못돼 강남구 대치동에 34평형 아파트를 보유하고 있던 H씨는 재건축 대상 아파트가 유망할 것으로 보고 강남구 도곡주공1차 아파트와 개나리2차 아파트를 매입했다. 도곡주공1차와 개나리2차 아파트는 얼마 후 재건축 사업계획 승인을 거쳐 멸실(철거)됐다. H씨는 두 재건축 대상 아파트가 멸실되기를 기다려 대치동 34평형 아파트를 매도했다. 그는 멸실된 재건축 아파트는 주택보유 가구수 계산에 포함되지 않는다는 점을 잘 알고 있었다. 대치동 34평형 아파트는 1가구1주택 양도세 비과세 요건(3년 보유·2년 거주)을 갖추고 있어 양도차익이 무려 4억원이나 생겼지만 H씨는 양도소득세를 한 푼도 내지 않았다. 또 매수했던 두 채의 재건축 대상아파트는 최근 2년동안 각각 5억원 이상 폭등했다. 이 사례에서 보듯 재건축 대상 아파트는 멸실되면 보유가구수 계산에 포함되지 않는다는 점 때문에 투자자들의 주요 공략 대상이었다. 그러나 내년부터는 이런식의 투자 전략은 불가능해진다. 우선 기존 투자자들의 경우 버티기가 어려워진다. 8·31 대책에 1가구2주택 양도세 중과(50%) 방침이 포함되자 일반아파트 1채와 재건축아파트 1채를 보유한 투자자들은 버티면 된다는 생각을 해왔다. 재건축아파트가 멸실되길 기다렸다가 일반아파트를 매도해 중과세를 피해 나가겠다는 계산이었다. 그러나 이 같은 버티기 전략은 이번 조치로 목적을 달성할 수 없게 됐다. 재건축·재개발을 향한 신규 투자수요도 크게 줄어들 것이 확실시된다. 이미 집을 1채 이상 가진 사람들은 재건축·재개발 대상 아파트에 투자해 봤자 차익의 절반 이상을 양도소득세로 뺏길 수 있다는 생각 때문에 매입을 주저할 공산이 크다. 대한생명 FA센터 이장건 세무사는 "1가구2주택 중과세 유예기간 중(2006년) 보유주택을 매도하거나 증여하려는 자산가가 많을 것으로 예상된다"며 "이런 매물들이 많이 나오면 단기적으로 가격은 조정을 받을 수밖에 없다"고 전망했다. ◆주요 단지는 모두 빠져나가 그럼에도 집값 상승을 주도했던 주요 재건축 대상 아파트들은 대부분 이번 조치에서 비껴나 있다. 이번 조치는 2006년 이후 관리처분계획인가를 받은 단지에만 적용된다. 그러나 강남권 집값 상승을 주도하는 청담·도곡저밀도지구,잠실저밀도지구,반포저밀도지구 아파트들은 거의 대부분 이미 멸실된 상황이다. 이런 아파트를 대상으로 투기를 일삼았던 이들은 기존의 양도세 비과세 혜택을 그대로 누리게 된다. 김종필 세무사는 "강남권에선 관리처분계획인가를 받지 않은 저층 재건축 대상 아파트가 손가락으로 꼽을 정도밖에 남아있지 않다"며 "소급적용이 되지 않는다는 점 때문에 강남권 시장에 미치는 파장은 상대적으로 줄어들 수밖에 없게 됐다"고 지적했다. 조성근 기자 truth@hankyung.com