[8.31 부동산 대책] 거래세 : '공시지가'등 알아야 할 용어들

◆기준시가=층수가 5층 이상인 아파트,전용면적 50평 이상인 대형연립주택,100가구 이상 대규모 단지를 이룬 연립주택에 대해 국세청이 실거래가의 70~80% 수준에서 고시한 가격.국세인 양도소득세,증여·상속세를 비롯 지방세인 재산세,취득·등록세의 과표로 활용된다.

국세청은 표본조사를 거쳐 일조권,방향,평형 등 다양한 조건에 따라 가격을 매기고 있으며 내년부터는 건교부가 전수조사를 거쳐 가격고시를 하게 된다.

아파트를 제외한 단독주택과 다세대주택,중소형 연립주택 등은 건교부가 발표하는 '개별주택 공시가격'에 따라 세금이 매겨진다.

◆공시지가=건교부가 매년 1월1일 기준으로 작성해 발표하는 토지가격.표준지가와 개별지가로 구분된다.

정부가 민간 토지를 수용하면서 보상액을 책정하는 기준이 되며 양도소득세,상속세 등의 과세기준 및 국공유 재산 사용료의 산정기준으로도 쓰인다.

표준지가란 전국 국공유지 및 과세 대상토지 중에서 표준적으로 선정한 토지의 가격.감정평가사가 참여해 조사·평가하고 토지 소유자와 지방행정 기관장 의견 청취 및 토지평가위원회의 심의를 거쳐 공시된다.

개별공시지가는 표준지에서 제외된 나머지 대지나 임야의 가격으로 인근 표준지와의 거리나 용도 등을 감안해 산정한다.

공시지가는 대체로 시가의 40∼60% 선에서 형성돼 있지만 개별지가의 경우 공시지가가 시가를 웃도는 지역도 있다.

◆과세표준(과표)=세금을 매기는 기준.현재 주택에 대한 종합부동산세 과표적용률은 기준시가의 50% 수준이다.

◆실거래가=부동산 거래시 실제 거래된 가격.현재는 개인-법인과의 부동산 거래나 법인 간 부동산 거래는 실거래가를 기준삼아 거래세가 과세되는 반면 주택거래신고지역을 제외한 지역에서의 개인 간 주택·건물 거래 때엔 신고가격을 기준으로 과세되고 있다.

하지만 최근 부동산중개업법 개정에 따라 내년부터는 모든 부동산 거래를 실거래가로 신고해야 하며 거래세도 실거래가에 따라 부과된다.

◆실효세율=부동산을 보유하면서 1년 동안 내는 세금이 부동산 가격에서 차지하는 비율.세부담액을 부동산 가격으로 나누면 된다.

예를 들어 1억원의 부동산에 100만원의 세부담이 있었다면 실효세율은 1%가 된다.

현재 우리나라 부동산 보유세 실효세율은 0.15% 수준으로 미국의 1% 수준보다 낮은 편이다.