이달 말 발표 예정인 정부의 부동산종합대책 안에 서울 강북뉴타운 개발 방안이 포함될 것으로 알려지면서 정부가 강북뉴타운에 도입하겠다고 밝혀온 공영개발 방식에 대해 관심이 높아지고 있다. 건설교통부와 서울시,열린우리당 등에 따르면 개발이익 환수를 위한 공영개발 방식은 세 가지 정도로 압축된다. 공영개발의 전형으로 알려져 있는 토지수용방식,환지(換地)방식,주택공사 등 공공기관과 조합이 공동으로 사업을 추진하는 민·관공동시행 방식 등이 그것이다. 이 중 환지방식이 가장 유력한 대안으로 부상하고 있다. 토지수용방식이 일반적이긴 하지만 토지 매입에 따른 막대한 초기 자금이 사업에 큰 부담이 될 수 있기 때문이다. 환지방식은 민간 소유토지를 일괄 위탁받아 택지 및 상업용지 등으로 개발한 뒤 개발이전 토지 평가금액과 이후 평가금액을 산정,가치 상승분을 빼고 토지를 되돌려주는 형태다. 예를 들어 개발 이전 평당 100만원인 땅 1000평을 소유한 개인의 경우 개발 이후 땅값이 평당 200만원으로 상승했다고 가정하면 땅을 500평만 돌려받는다. 나머지 500평은 도로 등 공공시설용으로 쓰인다. 지난 1980년대 초반 서울 강남지역 개발 때 환지방식이 활용됐으며 지금은 토지구획정리 사업 등에 주로 사용되고 있다. 열린우리당 등 정치권에서도 이 방식을 적극 밀고 있다. 임채정 의원(열린우리당)이 대표로 있는 '서울 균형발전을 위한 국회의원 모임'은 환지방식 등을 골자로 하는 '서울시 균형발전 특별법'을 마련,내달 국회에 상정할 예정이다. 이 법안에는 토지 위탁자에게 개발 후 토지 뿐만 아니라 아파트 등 주택도 배분할 수 있는 이른바 '입체 환지'내용이 들어 있어 토지보상과 관련한 실용 가능한 대책으로 주목받고 있다. 민·관이 공동으로 참여하는 뉴타운 개발방식도 배제할 수 없다. 이해 관계가 크게 엇갈려 공공기관만으로는 민원 해결이 쉽지 않은 지역의 경우 기존 재개발조합 등이 공공기관과 공동 시행자로 나설 수 있다. 김철수 기자 kcsoo@hankyung.com