'최대 10년까지 전매가 제한되는 판교신도시 아파트를 청약하려면 얼마의 준비 자금이 있어야 할까.' 판교신도시 아파트의 전매제한 기간이 길어지면서 자금 여력이 없는 사람들은 섣불리 청약에 나설 수 없을 전망이다. 열린우리당과 정부는 원가연동제 적용 아파트(전용면적 25.7평 이하)에 대해선 10년,주택 채권입찰제가 적용되는 아파트(전용면적 25.7평 초과)에 대해선 6∼8년 정도의 전매제한 기간을 두는 방안을 검토 중이다. 이렇게 되면 분양받은 후 단기간 내 매매가 금지되는 만큼 분양대금 정도의 자금이 준비돼 있거나 자금조달 능력이 있는 사람만 청약이 가능하다. ◆32평(전용면적 25.7평) 현금 1억9000만원 이상 필요 필요 자금을 계산할 때 중도금 대출을 고려해야 한다. 현재 중도금 대출 규모는 주택투기지역에선 집값의 40%,투기과열지구 50%,나머지 지역 60% 등이다. 판교신도시가 속한 성남시 분당구는 주택투기지역으로 지정된 만큼 집값의 40%까지 중도금 대출이 가능하다. 원가연동제가 적용되는 판교신도시 내 전용면적 25.7평(분양면적 32평)의 평당 예상 분양가는 1000만원 전후다. 따라서 총 분양가는 3억2000만원 안팎이 될 전망이다. 이 중 40%인 1억2800만원은 중도금 대출로 조달할 수 있다. 따라서 현금 1억9200만원과 중도금 대출에 대한 이자를 감당할 수 있어야 청약이 가능하다. ◆42평(전용면적 35평)은 4억3000만원 있어야 채권입찰제가 적용되는 아파트는 분양가와 채권 매입액을 동시에 고려해야 한다. 채권입찰제 적용 아파트의 평당 예상 분양가는 1300만원 전후다. 따라서 42평형의 예상 분양가는 5억4600만원이다. 40%(2억1840만원)를 중도금 대출로 조달한다면 3억2760만원의 자금이 필요하다. 채권입찰제 적용 아파트는 초기에 채권을 매입해야 한다. 주변 시세와 분양가의 차이가 평당 700만원,채권 상한액이 차액의 70%라고 가정할 경우 채권 매입액은 2억580만원(평당 490만원)에 달한다. 채권은 계약과 동시에 할인 매각이 가능하다. 할인 매각(할인율 50% 가정)을 동시에 진행한다면 채권 매입액의 절반인 1억290만원만 추가로 있으면 된다. 따라서 필요한 총 자금은 분양가에서 중도금 대출을 뺀 금액에다 채권 할인매각으로 손해보는 돈을 합한 4억3050만원이다. 물론 2억원이 넘는 중도금 대출에 대한 이자를 감당할 수 있어야 한다. 특히 채권 매입은 초기에 해야 하는 만큼 초기 비용 부담이 크다는 점을 명심해야 한다. 분양 초기에 계약금(분양 대금의 20%인 1억920만원)과 채권 매입으로 손해보는 돈을 합한 2억1210만원을 조달할 수 있어야 청약이 가능하다. 중도금 대출은 자신의 경제 형편에 맞춰 받을 수 있다. 아파트 분양대금 납부 구조는 계약금 20%,중도금 10%씩 6회,잔금 20% 순이다. 이 중 중도금 4회를 대출로 조달할 수 있다. 초기 자금 여력이 없는 사람은 중도금 1회차부터,자금 여력이 있는 사람은 3회차부터 받으면 된다. 조성근 기자 truth@hankyung.com