서울시가 2종 일반주거지역에 들어서는 건축물에 대해 '평균 층수' 개념을 도입키로 함에 따라 이곳에 재개발이나 재건축을 통해 새로 지어지는 아파트 단지의 외관이 다양해지고 주거환경의 쾌적성도 확보될 것으로 전망된다. 같은 아파트 단지 내 일부 동(棟)을 기존 용적률·건폐율 허용 범위 안에서 최고 20층 수준까지 건설할 수 있게 되면서 기존 동보다 높아진 층수만큼 동 간 거리가 멀어지고 녹지공간도 넓어지기 때문이다. 특히 소비자들이 선호하는 남향 건물 배치나 탑상형(타워형) 설계가 크게 늘면서 '날씬한 아파트'가 많아질 것으로 보인다. 시 도시계획과 관계자는 "지금처럼 층고를 획일적으로 제한하면 '낮고 뚱뚱한 건물'만을 양산하게 된다"며 "평균 층수 개념이 적용되면 같은 2종 주거지역 내에서도 고층 중층 저층 등 다양한 높이의 건물을 지을 수 있어 도심 스카이라인이 지금보다 멋있어질 것"이라고 설명했다. 즉 단지 배치에서도 고층과 저층이 적절히 섞이면서 성냥갑 같은 기존 아파트에 비해 '트인 공간'이 상대적으로 증가할 것으로 예상된다. ◆'평균 층수' 개념 도입으로 층고 제한 완화=국토계획법 시행령은 주거단지의 지나친 고층화를 막고 기반시설 부족 문제를 해결하기 위해 2종 일반주거지역에서의 건물 최고 높이를 15층 이하에서 지방자치단체가 조례로 정할 수 있도록 하고 있다. 이에 따라 서울시는 자체 조례안을 통해 단독주택 밀집지역은 지상 7층,저층 아파트 밀집지역은 12층 높이까지만 지을 수 있도록 제한하고 있다. 서울시 내에서 2종 일반주거지역은 4000여만평 규모로 전체 면적의 22%가량을 차지한다. 강북의 재개발 지역 대부분과 강남권의 일부 재건축 대상 아파트 등이 여기에 해당한다. 이 같은 조례안과 관련,그동안 강남구청 등 자치구와 재건축조합,주택건설업계는 "용적률 건폐율만으로도 개발 밀도를 제한할 수 있는데 층수까지 묶어두는 것은 지나친 규제"라며 층수 제한을 폐지 또는 완화해야 한다고 주장해왔다. 전문가들도 엄격한 층수 제한으로 주거환경은 물론 도시 전체의 경관까지 해친다고 지적해왔다. ◆강남 재건축·강북 재개발 단지에 호재=시의 층고 제한 완화 조치는 2종 지구 내 재건축 추진 단지와 재개발 지역에 호재로 작용할 전망이다. 층고를 일률적으로 제한하고 있는 기존 조례는 이들 지역의 재건축 및 재개발을 가로막는 요인으로 작용해왔다. 12층 이하의 낮은 아파트를 다닥다닥 붙여 지어야 해 동 간 거리가 좁았고 공원 등 녹지공간을 제대로 확보하기도 어려웠다. 더구나 사선제한(일광 채광 통풍 등을 위해 구역별 건물 높이를 제한하는 것)까지 겹쳐 심한 경우 허용된 용적률(200%)을 채우지 못하는 상황까지 발생했다. 김진수 바른재건축실천전국연합회장은 "재건축조합은 2종 주거지역의 층고 제한을 완전히 폐지해야 한다는 입장"이라면서도 "평균 층수 개념이 도입되면 주거환경이 좋아져 일부 재건축 추진 단지나 재개발 지역의 사업성이 개선될 것으로 예상된다"고 말했다. 다만 층고 제한이 완화되더라도 가구 수 증가 등 고밀도 개발이 가능해지는 것은 아니다. 용적률은 현재와 같이 200%로 제한되는 만큼 건물의 층수를 높이는 데 한계가 있기 때문이다. 강동균 기자 kdg@hankyung.com