정부와 열린우리당이 지난 20일 제3차 부동산정책 고위당정협의에서 도심권 주택 공급을 늘리기 위해 추진키로 한 '광역 개발'에 관심이 쏠리고 있다. 개발 방식도 민간이 주도하는 현행 재개발·재건축과 달리 공영개발 방식만 적용키로 함에 따라 향후 도심권 주택정비사업에 상당한 변화가 예고되고 있다. ◆개발범위 넓혀 기반시설 확충 광역 개발이란 한마디로 현행 재개발구역이나 뉴타운보다 훨씬 넓은 지역을 하나의 정비구역으로 지정해 체계적으로 개발하는 방식이다. 현행 재개발·뉴타운 사업의 경우 구역 면적이 작다 보니 아파트만 들어설 뿐 정작 입주자들의 생활에 필수적인 도로 학교 공원 등 기반 시설이 없거나 모자라 불편이 심하기 때문이다. 정부는 현재 주요 간선도로나 교육시설이 영향을 미치는 범위 등을 고려해 구역을 지정하고 기반시설 설치계획 등을 미리 세운 뒤 세부 개발을 진행하는 방안을 검토 중이다. 건교부 관계자는 "교통망이나 학교 공원 등 기반 시설을 연계시킬 수 있는 지역을 구역지정 기본단위로 하되 역세권 등 집약적인 개발이 필요한 곳은 소규모 구역으로 지정하는 등 탄력적으로 운용될 것"이라고 말했다. 특히 개발구역을 여러 개 블록으로 나눈 뒤 순차적으로 개발하는 이른바 '순환재개발' 방식도 적극 활용될 전망이다. ◆공영개발방식 뭔가 공영 개발은 공공기관이 시행자로 직접 나서 광역개발 사업을 총괄하는 방식이다. 대한주택공사나 SH공사(옛 서울도시개발공사)가 현행 재개발조합의 역할을 맡아 투기 억제 및 개발이익 환수 효과를 동시에 노리는 셈이다. 이렇게 되면 주민들은 별도의 조합을 만들 필요가 없어진다. 따라서 주민들은 광역개발 계획이나 주택 철거·분양·입주 계획,재산권 변동에 따른 권리조정 문제 등을 공공기관과 직접 협의·조정하게 된다. 물론 신도시나 택지개발지구처럼 공공기관이 모든 토지를 수용해 개발하는 방식도 가능하다. 하지만 보상비 등 막대한 재원이 필요하고 이주 대책 등을 세우기가 훨씬 어려워 서울 은평뉴타운처럼 빈 땅이 많고 주민 숫자는 적은 지역에서나 적용할 수 있다. ◆규제 완화해 재원 조달 강북 지역에 광역개발 방식이 도입되면 체계적인 기반시설 설치가 가능한 만큼 주거 환경이 지금보다 훨씬 나아질 것은 분명해 보인다. 하지만 개발 면적이 커지는 만큼 주민들의 이해관계가 복잡하고 개발 비용도 그만큼 불어날 수밖에 없다는 게 문제다. 이 문제를 해결하기 위해 정부는 광역개발 구역의 용적률·층고 제한,구역지정 요건을 완화하겠다는 구상이다. 예컨대 2종 일반주거지역이라도 광역개발 구역에서는 허용 용적률(현 200%)을 더 높여주고 최대 층수(15층)도 개발 밀도(건폐율·용적률)를 넘어서지 않는 범위까지 제한을 두지 않는 식이다. 이렇게 되면 그만큼 아파트를 더 지을 수 있고 분양 수익금도 덩달아 늘어 개발 비용을 충당할 수 있다는 계산이다. 물론 개발이익이 기반시설 설치 비용보다 적을 경우 재정에서 지원될 가능성이 크다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com