앵커> 부동산의 핫이슈를 알아보는 부동산포커스 시간입니다. 지난해 하반기부터 후끈 달아올랐던 경매시장의 열기가 지난 4월을 기점으로 다소 꺾이는 모습입니다. 부동산 경기 침체 속에 한 동안 경매 물건도 급증했고, 경쟁률도 높아졌었는데요. 지금 부동산 경매시장은 어떤 상황이고, 이런 때 경매시장에 접근하는 바람직한 방법은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 도움말씀 위해 지지옥션의 강은팀장 자리했습니다. (인사) 앵커1> 한 동안 경매시장에 대한 관심이 뜨거웠었는데요.. 올 들어 조금씩 주춤해지는 모습입니다. 상반기 경매 시장 어떤 상황이었는지 먼저 점검해 주십시오. 강은> 네 먼저 경매건수 곧 경매물건의 양은 지난해 긴 불황을 겪으면서 어려운 경제상황에 견디지 못한 부동산들이 경매시장으로 대거 쏟아져 나오면서 평균3만건 수준이던 월별 경매물건이 올해 4만건을 넘고 있습니다. 2003년에 대체로 2만건 정도였으니까 2003년부터 해마다 만건정도 계속 늘고 있습니다. 이정도면 외환위기 이후 최대물량이라고 볼 수 있습니다 최근의 경매 분위기는 작년 하반기부터 한동안 달아올랐던 전국경매시장이 지난달을 고비로 숨을 고르고 있다고 볼 수 있습니다. 올해 부동산의 화두를 경매를 꼽는 전문가들이 많았었는데요.. 연초부터 경매장에는 발 디딜 틈이 없을 정도로 북적거렸습니다. 그러다가 보니 과열 조짐까지 보였었습니다. 강남 아파트는 초보자들까지 가세해서 2~30:1을 기록하는 경우가 다반사였으니까요.. 그러다가 4월부터 정부의 고강도 부동산 규제와 경매 과열에 대한 우려로 진정분위기로 흐르고 있습니다. 앵커2> 경매물건 가운데에서도 지난 하반기까지는 다가구 주택이 많이 쏟아졌었는데, 최근에는 물건 별 현황은 어떻게 됩니까? 강은> 감정가 1억 미만의 물건이 전체 물건 중에 70%를 차지하는데요.. 이것은 두 가지 의미를 내포합니다. 하나는 작년 서민들이 경제적으로 더 큰 고통을 겪었고 그 결과로 소형 주택, 다세대, 다가구, 소규모 점포와 같은 생활터전마저 흔들렸다는 것이고, 두번째는 투자적인 관점에서 부동산경매에 투자하면 큰 돈이 있어야 할 수 있다고 생각할 텐데 사실 종자돈을 굴리기 위해서도 경매를 생각해 볼 수 있다는 것입니다. 가격대별 물건 비율 누적비율 3천만원 미만 23% 5천만원 미만 47% 1억원 미만 73% 좀더 구체적으로 말씀 드리면 전국 아파트 경쟁을 좀 수그러들었지만 수도권 아파트는 낙찰가율은 높아지고 있습니다. 1월 75.2% 2월77.4% 3월 79.4% 4월81.7% 5월83.9%로 1월에비해 8.7%상승했습니다. 특히 판교신도시 후광지역인 분당과 용인의 아파트가 인기몰이하고 있어 낙찰가율 상승요인이 되고 있습니다. . 업무용이나 상업용 부동산은 지난달에 비해 4%가량 낙찰가가 낮아졌습니다. 토지는 일반부동산 시장에서는 토지거래허가나 투기지역으로 묶인 곳이 많아 많은 규제를 받지만, 경매는 그런 규제로부터 자유롭기 때문에 경매시장 쪽으로 투자자들이 몰리고 있습니다. 전국 토지낙찰가율을 보면 지난달 92.7%로 사상최고치의 낙찰가율을 나타내고 있습니다. 충남 연기군의 임야는… 주소 용도(면적) 감정가 낙찰가 낙찰가율 낙찰일 응찰자수 양식의 맨 아래 양식의 맨 위 양식의 맨 위 충남 연기군 소정면 대곡리 산54-3 임야(2807평) 64,946,000 752,900,000 1159% 20050516 5 양식의 맨 아래 경기 양평군 강하면 성덕리 59-4번지 답(1169평) 88,122,000 288,100,000 327% 20050509 62 양식의 맨 아래 앵커3> 무엇보다 경매시장의 매력은 같은 물건을 싼 가격에 살 수 있다는 점 일텐데.. 수요자가 몰리면서 낙찰가가 점점 높아져 매력이 다소 상쇄 되었단 말씀인데요..그럼에도 불구하고 최근 판교 영향으로 분당, 용인 지역의 경매물건들이 주목받고 있다는 데 실제 어떻습니까? 강은> (분당 용인지역 물건 경매 현황, 구체적 사례) 지난달 분당아파트 7건이 경매 진행됐는데 5건이 낙찰됐구요.. 낙찰가율도 115%를 기록해 감정가를 훌쩍 넘겨서 높은 가격으로 낙찰됐습니다. 경매에 부쳐진 분당지역 아파트의 평균 경쟁률은 16대 1 로 작년 에 비해 4배 이상 증가했습니다. 같은 기간 경매에 부쳐진 수도권 지역 아파트의 평균 경쟁률은 5.4대 1이었으니 수도권 평균보다 3배정도 치열했다고 볼 수 있습니다. 지난 16일 경매가 진행된 분당 구미동 동아아파트 50평형에는 응찰자가 자그마치 39명이나 몰렸으며, 감정가의 133％인 6억1천357만원에 낙찰됐습니다. 또 9일 경매에 올라온 분당 이매동 풍림아파트 49평형은 18명이 응찰해 감정가의 119％인 6억8천888만원에 낙찰됐습니다. 용인도 마찬가지로 5월 66건이 진행된 아파트 경매에 평균 5.5대 1의 경쟁률을 보였는데요. 작년 같은 기간 경쟁률은 3.8대 1이었습니다. 낙찰가율도 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 85.80％보다 높은 91.30％를 기록했습니다. 용인시 풍덕천동 진흥아파트 33평형의 경우 37명이 몰렸으며 감정가의 114％인 2억5천190만원에 낙찰됐습니다. 과거 특정 아파트가구나 토지에 대한 경쟁률이 간혹 높게 나오는 일은 있었지만 한 지역의 아파트 평균 경쟁률이 이렇게 높게 나온 것은 이례적일이라고 볼수 있습니다. 앵커4> 그렇다면, 이번 기회를 통해 경매시장에 진입하려는 수요자들도 늘어날 것 같은데요. 지난해 다소 경매제도가 바뀌기도 했고, 일단 경매는 위험도가 커 어렵다는 생각들을 많이 하시는데..시청자들에게 구체적으로 경매시장에 어떻게 접근해야하는 지 설명해주세요. 강은> 지금 말씀하신데로 민사소송법에서 민사집행법으로 개정이 되면서 낙찰자를 보호하는쪽으로 법이 많이 개정이 되었기 때문에 과거 경매참가시 어려움이 많이 해소된 것은 사실입니다. 또 기간입찰이 도입됐습니다. 기간입찰은 우편으로 입찰표를 접수하는 것이기 때문에 원거리에서도 참여가 용이하게 됐습니다. 그래서 일부 묻지마 투자자들이 과열경쟁으로 인해 투자의 손실을 보는 경우가 조종있는데요 부동산경매는 낙찰되면 무조건 성공한다 라는 획일적이 투자마인드를 가지고 부동산경매를 접근하시면 원금도 회수를 못하고 손해볼 수 있습니다. 우선 적게는 몇천에서 많게는 몇억까지 자기자본을 투자하는 것이기 때문에 사전지식을 충분히 습득해야됩니다. 또한 현장답사와 시세파악 그리고 이 부동산을 어떻게 처리할것이지 등 미래에 대한 계획을 가지고 물건을 고르고 낙찰받아 관리까지 완벽한 포토폴리오를 작성 해야만 성공할 수 있을 겁니다. 앵커5> 또 하나 궁금한 점은 최근 정부가 부동산과 관련된 각종 규제를 쏟아내면서 부동산세법에 많은 변화가 생겼는데요. 경매를 통해 물건을 낙찰 받은 후 부동산세금은 어떻게 적용됩니까? 기존에 비해 변화가 있는 건가요? 구체적으로 설명해주십시오. 강은> 부동산경매로 부동산 취득시 각종 거래세을 납부하게되는데요 작년의 경우는 거래세가 총5.8%를 납부했는데요 올해 초부터 세법이 개정되면서4.6%로 1.2% 낮아졌습니다. 세금부분에 있어서 예전에는 경매로 싸게사는 이점은 있으나, 낙찰가로 세금이 부과되기 때문에 일반 시장에서 기준시가를 기준으로 하는 것보다 세금면에서 불리한 부분이 있었는데 최근 많은 지역이 투기지역으로 지정되면서 실거래가로 세금이 나오기 때문에 오히려 경매시장은 더 좋아졌습니다. 앵커6> 끝으로 앞으로 부동산 경매 시장에 대해 어떻게 전망하시는지, 이러한 상황에서 수요자들은 시장에 어떻게 접근해야 하는 것인지 정리해주십시오. 강은> 앞으로는 전체라기보다 투자가치가 있는 지역과 물건을 중심으로 차별적으로 몰릴 것입니다. 중요한 건 얼마나 부동산의 가치를 잘 판단하여 적절하게 낙찰을 받는가 하는 것입니다. 감정가는 참고가 되는 가격이지 절대적인 가격은 아닙니다. 그렇기 때문에 꼭 낮게만 낙찰받거나 높게만 받아야하는 건 아닙니다. 시세를 확인하고 비교해서 싸게 낙찰을 받아야하는 것은 누구나 아시겠지만 만일 감정가에는 미래에 대한 가치가 반영된 것이 아니기 때문에 만일 추가 상승이 예상된다면 그 이상으로 낙찰을 받으셔도 잘못된 것은 아닙니다. 드리고 싶은 말씀은 치밀한 수익률을 분석하셔서 그것에 근거해서 낙찰을 받으시고, 지금 토지가 인기라더라 아파트는 어떻다더라는 식의 유행을 좇기보다는 본인의 목적과 형편에 맞는 전략을 세우는게 중유할 것 같습니다. 앵커> 네. 오늘 부동산포커스 시간에서는 현재 부동산 경매시장은 어떤 상황이고, 이런 때 경매시장에 접근하는 바람직한 방법은 무엇인지 알아봤습니다. 지지옥션의 강은팀장과 함께했습니다. 이주은기자 jooeunwin@wowtv.co.kr