서울 강남에 집을 갖고 있는 사람은 '임대사업'을 하고 있더라도 대부분 종부세를 피하는 게 불가능해 졌다. 강남 아파트의 경우 전용면적이 25.7평 이하라고 하더라도 공시가격이 대부분 3억원을 넘어 임대주택 면제요건에 포함될 수 없게 됐기 때문이다. 그동안 강남에 여러 채 집을 갖고 있는 사람들은 종부세를 피하는 방법으로 임대사업자로의 전환을 고려해왔다. 예컨대 강남 아파트를 3채 갖고 있을 경우 당연히 종부세 대상이지만, 강북의 싼 아파트 2채를 더 사서 장기임대사업자로 등록하면 종부세 과세대상에서 빠질 수 있다는 전략이었다. 올해 말 첫 부과되는 종부세와 관련된 궁금증을 문답으로 풀어본다. ▶종합부동산세가 부과되지 않는 임대 주택의 기준은. "기존의 집을 사서 임대(매입 임대)하는 경우 5채 이상을 10년 이상 장기 임대해야 한다. 이 경우에도 임대한 주택의 규모가 전용면적 25.7평(85㎡), 공시가격 3억원 이하일 때만 종부세를 피할 수 있다. 새로 집을 지어서 임대(건설 임대)하려는 사람은 2채 이상을 5년 이상 임대해야 한다. 이 땐 전용면적 45평(1백49㎡), 공시가격 6억원 이하여야 한다." ▶매입 임대의 경우 갖고 있는 주택이 지역에 상관없이 무조건 5채만 넘으면 되는가. "아니다. 임대주택사업자로 인정 받으려면 5채 이상의 집이 모두 같은 시(광역시)나 도 안에 있어야 한다. 따라서 서울에 2채, 강원도에 3채를 갖고 있는 사람은 임대사업자로 인정을 받지 못해 종부세를 내야 한다." ▶임대를 주고 있는 도중에 집값이 올라 기준가액 3억원을 넘으면 어떻게 되나. "장기 임대사업자 여부를 결정하는 건 임대를 시작한 날의 집값이 기준이다. 따라서 중간에 집값이 오르더라도 계속 장기 임대사업자로 인정받아 종부세를 피할 수 있다. 그러나 증축이나 개축 등 물리적인 변경으로 인해 집값이 3억원을 넘어간 경우엔 장기임대주택 대상에서 빠져 종부세를 내야 한다." ▶장기임대주택 5채를 갖고 있다가 5년만에 집 1채를 팔았을 경우는. "종부세를 면제받으려면 임대기간이 10년 이상이어야 한다. 중간인 5년째에 집 1채를 팔았다면 그 즉시 종부세 대상이 된다. 이 경우 지난 5년간 내지 않았던 종부세도 모두 소급해 내야 한다." ▶종부세가 시행되면 세부담이 급증하지 않나. "올해 보유세액이 작년 보유세액의 50%를 초과해서 늘지 않도록 세부담 상한제도가 시행된다. 다만 작년엔 지자체로부터 감면을 받았으나 올해 감면을 받지 못한 지역의 경우 보유세 부담이 50% 이상 올라가는 곳이 나올 수 있다." ▶올해 집을 새로 산 경우 재산세 인상 상한선(50%)은 어떻게 적용하나. "금년에 산 집을 작년에도 갖고 있었다고 가정하고 산출한 세금을 기준으로 세부담 상한제가 적용된다." ▶세부담 상한제를 적용받기 위해 세부담 상한 적용신청서를 내야 하나. "세부담 상한제는 법에 규정된 사항이기 때문에 별도의 신청을 할 필요는 없다. 과세관청이 직권으로 상한선을 적용한다." ▶주소지와 보유하고 있는 집의 주소가 다르면 어디에 종부세를 납부하나. "주소지 관할 세무서로 종부세를 신고 납부하면 된다. 예를 들어 서울 송파구에 살고 있는 사람이 서초구와 분당에 각각 주택 1채씩을 보유하고 있다면 서초구와 분당의 집값을 합한 것을 기준으로 송파 세무서에 종부세를 신고 납부해야 한다." 차병석 기자 chabs@hankyung.com