부동산시장에 침체의 골이 깊어지고 있다.


이에 따라 수요자와 시름과 주택업계의 불안감도 고조되고 있다.


경기침체에 강한 정부규제가 맞물리면서 아파트 주상복합 오피스텔 상가 등 모든 부동산 상품이 작년 연말이후 몇달째 하락장세에 빠져 있다.


하지만 지금의 부동산시장 침체가 최악의 장기불황으로 연결되지는 않을 것으로 보인다.


정부의 부동산시장 규제 목표가 가격 안정에 있는만큼 어느정도 가격 안정되면 규제 해소에 나설 가능성이 높기 때문이다.


따라서 수요자들은 정부 정책과 지역별 개발전망을 주시하면서 투자전략을 새로 짤 필요가 있다.


향후 부동산시장은 외환위기 이후 2~3년 동안처럼 무차별 상승장세는 없을 것이다.


그 동안 신규 공급이 만만찮았던 탓에 정부 규제해소에도 단기급등은 기대하기 힘들기 때문이다.


향후 베스트 투자방식은 단기차익 위주에서 벗어나 장기적 관점에서 차분하게 접근해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.



◆주택시장 투자전략


현재의 침체장세에서 수요자들의 시선은 '주택시장의 바닥'이 과연 언제쯤인가에 쏠려 있다.


저점이라고 판단될 때 본격 매수에 나서겠다는 생각 때문이다.


하지만 저점을 점치는 게 쉽지 않다.


전문가들의 반응도 엇갈린다.


우선 향후 2∼3년내 집값 상승이 어렵다는 주장이 우세하다.


외환위기 이후 쏟아진 신규 물량 해소에 2∼3년이 걸리고 이때까지 집값은 약보합세가 지속될 것이란 분석이다.


반면 정부 규제가 내년 상반기부터 풀리면 하반기부터는 회복세로 돌아설 것이란 낙관론이 있다.


정부 규제가 풀리면 가수요가 발생하고 여기에 실수요가 가세하면 매수세가 살아날 것으로 보기 때문이다.


전망이 엇갈리고 있지만 실수요자들의 경우 연말이나 내년 상반기쯤이 매수 적기라고 전문가들은 권한다.


어차피 정부가 집값이 어느 정도 안정되면 현행 규제를 탄력적으로 해소할 가능성이 높기 때문이다.



◆주상복합·오피스텔시장


공급 과잉에 경기 침체로 최악의 상황이다.


하지만 역발상으로 접근하면 지금이 가장 편안하게 투자에 나설 수 있는 시기라는 게 전문가들의 분석이다.


오피스텔은 공급 과잉에 임대시장이 최악인 상태여서 섣불리 나서기 어렵다.


하지만 주상복합도 전매금지까지 이뤄진 상태여서 투자 선택에 신중을 기해야 한다.


전체적으로 단기적인 시장전망은 좋지 않다.


따라서 2∼3년 이후를 보고 장기 투자에 나서는 게 바람직하다.


역세권 대단지나,일부 분양권 전매가 가능한 중·대형 단지, 신규 분양 물건 등에 관심을 가져볼 만하다.


지역별로는 임대 수요가 풍부한 강남권,조망권이 뛰어난 급매물 등도 투자해볼 만하다는 게 전문가들의 조언이다.



◆상가시장


경기에 민감한 상품인 데다 최근 2∼3년간 공급이 넘쳐 투자열기가 크게 떨어진 상황이다.


하지만 정부가 강력한 주택가격 안정대책을 펼치면서 올 상반기에는 시중 유동자금이 몰려 반사이익을 얻기도 했다.


이 같은 전반적 약세에도 상가는 입지와 상권 전망이 뛰어나면 투자자들이 몰린다.


특히 아파트 단지내 상가와 근린상가 등은 소액투자자와 실수요자들이 관심을 가져볼 만하다.


특히 내년 4월께부터는 선시공 후분양 제도가 시행될 예정이어서 상가 공급이 쉽지 않을 전망이다.


신규 공급도 어느 정도 줄어들 것으로 예상된다.


이로써 현재의 공급 과잉 문제는 내년 말부터는 점차 해소되면서 상가시장이 회복될 수 있을 것으로 전문가들은 내다보고 있다.



◆토지시장


올 상반기 주택시장 규제로 상대적 반사이익을 누려왔다.


따라서 그만큼 거품도 많이 끼었다.


섣불리 접근했다가는 투자금이 장기간 잠기는 낭패를 볼 수 있는 곳이 많아졌다는 게 전문가의 지적이다.


막연히 개발 호재만 믿고 덤볐다가는 곧바로 규제에 묶일 공산이 크기 때문이다.


그래도 토지는 아직까지 투자자들에게 관심을 끌고 있다.


주5일제 근무 시행으로 레저 수요가 급증해 펜션 콘도 등 레저용 부동산 개발 예정지도 주목해볼 만하다.


충청권,제주,철원 민통선 주변,수도권 신도시 주변,지방자치단체의 행정타운 등 각종 개발지역 주변 등이 장기 투자 차원에서는 관심 대상이 될 수 있다.


박영신 기자 yspark@hankyung.com