공공택지 내 아파트 용지 공급 방안을 놓고 최근 정부와 시민단체, 업계가 벌이는 논란의 핵심은 결국 '아파트 분양이익을 누가 갖느냐'는 문제로 귀착된다. 현재 건설교통부 내 주택공급제도 검토위원회에 제시된 방안은 채권입찰제(택지) 공영개발제 개발이익 배분제 택지 경쟁입찰제 최저분양가 낙찰제 원가연동제 및 채권입찰제(주택) 등 대략 6가지 정도로 압축된다. ◆ 정부 채권입찰제 시행 방침 채권입찰제는 주택공사와 토지공사 등 사업시행자가 아파트 용지를 감정가로 공급할 때 생기는 주택업체들의 이익(주변 시세와의 차액)중 일부를 업체들이 채권으로 매입하는 방식이다. 예컨대 택지공급 가격이 평당 3백만원이고 인근의 민간 택지비가 4백만원이라면 차액(평당 1백만원)중 30% 또는 50%까지 채권상한액을 정한 뒤 최고액을 써낸 업체에 택지를 공급하는 것이다. 이렇게 되면 감정가와 주변 시세 사이에서 택지공급 가격이 결정되고, 채권액만큼의 개발이익이 환수돼 기반시설이나 서민용 임대주택 확충에 활용할 수 있다는게 정부의 주장이다. ◆ 시민단체 공영개발제 주장 공영개발제는 토지(공공택지)의 소유권(사업시행권)은 국가(주공, 토공, 지자체)가 갖고 사용권(시공권)만 주택업체에 주는 제도로 싱가포르 등 일부 국가에서 시행하고 있는 방식이다. 택지개발 이익을 모두 공적재원으로 활용할 수 있다는 장점이 있으며 아파트 재건축 때 조합이 주택업체에 시공만 맡기는 도급제와 비슷한 형태다. 경실련의 경우 서민주택(전용면적 25.7평 이하)용 택지에는 공영개발제를 적용하고,중대형(전용 25.7평 이상)은 경쟁입찰제를 도입하자는 입장이다. ◆ 업계 개발이익 배분제 건의 택지개발 및 공급 과정에서 발생하는 개발이익을 정부 30%, 소비자 30%, 주택업체 40%의 비율로 나누자는 주장이다. 업계는 우선 정부, 지자체, 업계, 시민단체, 지역전문가 등이 참여하는 '택지가격 산정위원회'를 구성해 택지공급 원가, 추정 개발이익, 택지ㆍ주택의 적정 분양가 결정 등을 맡기자고 제안했다. 위원회에서 결정한 분양이익 가운데 △주공, 토공 등 사업시행자는 30%를 택지가격에 더해 공급하고 △소비자에게는 아파트 분양가를 30%만큼 내려주며 △주택업체는 분양가에 40%의 이익을 포함시켜 분양하자는 논리다. 이럴 경우 아파트 분양가가 실질적으로 낮아지는 만큼 비싼 분양가 때문에 벌어지고 있는 최근의 논란을 해결할 수 있다는게 업계의 주장이다. ◆ 합의안 나올까 정부ㆍ업계ㆍ시민단체의 의견차가 워낙 팽팽해 오는 6월 말까지 합의안이 나올지 현재로서는 미지수다. 채권입찰제(정부안)는 시민단체와 업계 모두가 "국가가 환수하는 개발이익이 결국 소비자에게 전가돼 분양가를 되레 올릴 수 있다"며 반대하고 있다. 공영개발 방식(시민단체안)의 경우 정부나 업계는 "사실상의 분양가 규제"라며 주택업체들의 사업 포기에 따른 공급 위축, 주택 품질 저하, 투기 조장 등 문제가 많다고 지적한다. 또 이익 배분제(업계안)에 대해서는 실질적인 분양가 인하 효과를 볼 수는 있지만 이익을 기계적으로 배분할 수 없다는 문제가 제기되고 있다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com