2004년 부동산시장의 투자환경이 크게 달라진다.

지난해 부동산시장을 강타했던 다양한 부동산 관련제도가 올해부터 순차적으로 시행되기 때문이다.

달라지는 주요 부동산 정책을 소개한다.

◆무주택자,청약통장 활용유리=기존에 동시분양되는 아파트의 50% 물량은 무주택자에게 청약자격이 주어졌다.

나머지 50%는 1순위 청약자와 경쟁했다.

올해부터는 현재 50% 우선 배정물량이 75%로 확대된다.

무주택자의 경우 청약통장을 활용한 내집마련의 가능성이 그만큼 높아졌다는 얘기다.

그러나 강남지역 동시분양물량이 미분양이 나는 등 옥석을 가려 청약에 나서는 지혜가 필요한 시점이다.

◆분양권 전매금지 대상 확대=올해부터 투기과열지구안에서 조합설립인가를 받은 재건축아파트의 조합원지위(분양권)를 양도(전매)하는 행위가 전면 금지된다.

주상복합아파트도 20가구이상이면 분양권 전매가 등기때까지 불가능하다.

또 주상복합아파트는 일반아파트처럼 청약자격이 제한돼 투기과열지구안에서는 무주택자에게 우선공급되고 전국 어디서나 청약통장 가입자에게 우선 청약권이 주어진다.

정부는 특히 집값 상승세가 계속될 경우 투기과열지구뿐만아니라 전국 모든 지역에서 이들 상품의 분양권 전매를 금지한다는 방침을 예고한 상태다.

◆부동산 실거래가로 신고해야=올 3월부터 정부가 지정하는 주택거래신고지역 안에서는 아파트 주상복합아파트 고급빌라등 일정기준이상의 공동주택은 매매계약 체결후 15일안에 해당 시·군·구청에 거래내역을 신고해야한다.

신고내역은 인적사항 주택규모 실거래가액 등이며 단독주택이나 다세대주택은 신고대상에서 제외된다.

주택거래신고를 하지 않거나 허위신고했다가 적발되면 취득세액의 5배(거래액의 10%)에 해당하는 무거운 과태료를 매수·매도자 모두 물어야한다.

◆모기지론 도입=투기과열지구내 주택담보대출비율이 감정가의 50%에서 40%로 낮아진데다 금리도 미미하지만 오름세로 돌아설 분위기여서 일반 대출상품을 이용한 부동산 구입은 더욱 힘들어질 전망이다.

따라서 서민층 내집마련을 돕기위해 도입되는 20년짜리 장기주택대출(모기지론)이 각광을 받을 것으로 보인다.

대상은 1가구 1주택자에 제한된다.

금리는 6% 고정금리이며 이자와 원리금을 함께 갚아 나가야한다.

기존 대출상품 이용자라면 대출상품 만기후 모기지 상품으로 전환이 가능하다.

모기지 실행이전에 만기 돌아온다면 만기 연장후 전환해도 중도 수수료를 부담하지 않는다.

◆1가구 1주택도 비과세혜택 힘들다=지난해까지 1가구 1주택자는 1년 거주요건만 갖추면 비과세 혜택을 누릴수 있었다.

하지만 올해 1월 1일부터는 '3년 보유·2년 거주 요건'을 채워야 양도세가 면제된다.

해당지역은 서울과 과천은 물론 분당 일산 평촌 중동 산본등 수도권 5대 신도시다.

입주를 앞둔 아파트 분양권을 소유한 사람도 입주후 2년을 살아야 비과세혜택을 받을수 있다.

단 지난 99년이전에 주택을 매입한 사람에 한해 올해말까지 1년 거주요건만 갖추면 비과세 특례를 받을수 있다.

또 1가구 3주택이상 다주택자는 양도소득세율이 최고 75%로 높아지며 주민세 등을 포함하면 양도차익의 최고 82.5%까지 세금을 물어야한다.

투기지역내 2주택이상 보유자에 대해서도 탄력세율이 15%가 우선 적용된다.

다만 현재 3주택이상을 갖고 있는 경우에는 1년동안 유예기간이 주어진다.

김동민 기자 gmkdm@hankyung.com