정부의 초강수 집값 안정대책인 10·29대책 발표 이후 한달이 지나면서 부동산 시장에 찬기운이 감돌고 있다. 2001년 이후 내리 3년간 치솟기만 했던 서울 강남 집값도 하락세로 방향을 틀었다. 청약시장도 수요자들의 발길이 눈에 띄게 잦아들었다. 하지만 수요자들은 이런 흐름이 2004년에도 이어질지,아니면 또 다시 반짝효과로 끝날지 여전히 혼란스럽다. 양치기 소년(정부)의 허풍에 또 한번 넘어가는 것은 아닌지,이번에야 말로 정말 늑대가 나타날지 도무지 판단이 서지 않기 때문이다. 그렇다면 내년에 부동산 시장을 좌우할 만한 변수는 어떤 게 있을까. ◆직접 변수는 정부의 후속조치 시장을 좌우할 최대변수로는 역시 '10·29 후속조치'가 꼽힌다. 이번 대책의 핵심 내용들이 대부분 내년부터 시행돼 시장에 본격적으로 영향을 주게 되기 때문이다. 현재 △다주택자에 대한 양도세 중과 △보유세 과표 현실화 △주택거래 신고제 △주상복합 분양권 전매금지 등 굵직굵직한 내용을 담은 법률 개정안들이 줄줄이 국회통과를 기다리고 있다. 또 무주택 우선공급비율(75%) 확대,아파트 후분양제 등과 함께 상황에 따라서는 주택거래허가제,주택담보대출 총량제,분양권 전매금지 전국 확대 등 10·29 대책 2단계 조치들이 내년 중 시행될 가능성도 배제할 수 없다. 건교부 관계자는 "정부 내에 주간 집값 상승률 0.5% 미만은 정상,0.5∼1%는 위험수준으로 본다는 데 공감대가 형성돼 있다"며 "따라서 2단계 대책은 주간 상승률이 1%를 넘어서는 시점부터 가동될 가능성이 크다"고 설명했다. ◆간접 변수는 부동자금 향방 지난 70∼80년대 두 번에 걸쳐 몰아친 부동산 열풍의 근본 원인이 '공급부족'이었다면 2001년 이후 최근 3년간의 열풍은 '부동자금'에서 비롯됐다는 게 대체적인 분석이다. 경제 시스템이 발전할수록 간접(외부)변수가 부동산 시장에 더 큰 영향을 미칠 수 있다는 점을 시사하는 대목이다. 내년 부동산 시장도 예외는 아니다. 전문가·비전문가 할 것 없이 내년도 최대 간접변수로 '4월 총선'을 꼽는다. 총선 결과에 따라 부동산 정책기조가 크게 뒤바뀔 수도 있기 때문이다. 금리동향과 경기회복 여부도 여전히 주목해야 할 변수다. 70∼80년대 집값 급등기에도 공급부족 외에 중동특수,국제수지 흑자 등의 거시 변수가 폭발력을 더했다는 분석이다. 이와함께 경부고속철도 개통(4월),행정수도 후보지 선정(하반기)과 함께 주5일 근무제 시행,공공기관 지방이전 계획 등도 시장 판도를 뒤흔들 수 있는 요소로 거론된다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com