'실수요자가 아니면 재건축에 섣불리 투자하지 마라.' 불과 이달초만 해도 부동산 시장에서 가장 인기 있는 투자대상은 재건축대상 아파트였다. 그러나 재건축 투기를 원천적으로 봉쇄하는 '9ㆍ5 부동산시장 안정대책'이 나오면서 상황은 완전히 바뀌었다. 재건축대상 아파트는 섣불리 잘못 건드렸다가는 큰 손해를 볼 수 있는 '폭탄'이 됐다. 따라서 재건축투자 시장은 가수요 위주에서 실수요 위주로 바뀔 전망이다. ◆ 재건축 아파트 수익성 급락 지금은 재건축 대상 아파트의 투자전략을 다시 짜야 할 때다. 우선 1대1 재건축을 추진 중인 강남권 중층 단지들은 재건축이 사실상 물건너갔다고 봐야 한다. 중ㆍ소형 평형 의무비율(전용면적 18평 이하 20%, 25.7평 이하 40%)이 1대1 재건축아파트에도 적용되면서 평형을 늘려가는 것이 불가능해졌기 때문이다. 심지어 대치동 은마 청실 등 모두 30평형대 이상으로 구성된 아파트의 경우 재건축을 하려면 기존 평형보다 더 작은 평형도 넣어야 한다. 따라서 재건축을 노리고 1대1의 중층 아파트를 사는 것은 금물이다. 특히 서울시의 일반주거지역 종세분화에서 2종(용적률 2백%)으로 분류된 청실 등 강남권 중층 아파트들은 더욱 신중하게 접근해야 한다. 강남구 개포주공, 강동구 고덕주공 등 택지개발지구의 재건축 대상 아파트들도 수익성 하락이 불가피하다. 소평평형 의무비율이 10% 안팎으로 늘어나면 수익성이 나빠질 수밖에 없다. 소형 평형의 경우 건축 원가가 더 들어갈 뿐만 아니라 일반 분양가도 낮다. 일부 조합원들은 원하지 않는 20평형대나 30평형대로 갈 수도 있다. 특히 서울시가 재건축 허용연한을 재차 강화할 움직임이어서 택지개발지구 아파트 투자에 각별한 주의를 기울여야 한다. 지난 83년 준공된 고덕주공 5∼7단지는 기존대로라면 2005년부터 재건축이 가능하지만 서울시의 허용연한 강화 요청이 받아들여지면 6년이나 늦은 2011년부터 재건축이 가능해진다. 저밀도지구 중에서는 반포저밀도지구(9천20가구)의 투자는 일단 보류하는 것이 바람직해 보인다. 소형평형 의무비율의 직격탄을 맞았기 때문이다. 반포지구에선 대부분 단지들이 소형 평형을 30%만 넣고 나머지는 40평형대 이상의 대형 평형으로 구성됐다. 그러나 이들 단지는 소형 평형을 30%나 더 늘려야 한다. 그럼에도 불구하고 건축가구수는 기존의 1.4배로 제한돼 있어 가구수를 추가로 늘려 수익성을 보전할 수 없다. 용적률 2백70%를 모두 찾아먹으려면 중ㆍ소형 평형과 초대형 평형으로 구성된 기형적인 단지가 된다. ◆ 대지 지분이 큰 평형이 유리 잠실주공 등 이미 사업계획 승인을 받아 중ㆍ소형 평형 의무비율을 비켜간 재건축대상 단지들이 수혜를 볼 것이란 예상이 있다. 그러나 이들 아파트는 내년부터 전매금지 대상이 된다는 점에 유의해야 한다. 전매금지 후 이들 아파트를 사면 입주 때까지 팔 수 없다. 통상 착공에서 입주까지는 최소 3년 이상 걸린다. 따라서 3년 이상 금리 부담을 할 수 없다면 대출을 왕창 끼고 이들 아파트를 사는 것은 금물이다. 그러나 실수요자라면 이들 아파트를 사는 것도 좋다. 입지 여건이 뛰어난데다 재건축 억제 영향으로 인한 희소성 프리미엄을 기대해 볼 수 있다. 장기투자 목적으로 재건축 대상 아파트를 살 때는 가급적 대지 지분이 넓은 평형을 사두는 것이 안전하다. 소형평형 의무비율이 올라가면서 조합원도 20평형대나 30평형대로 갈 수 있다. 대지 지분이 넓은 평형을 사야 안전하게 대형 평형을 배정받을 수 있다. 조성근 기자 truth@hankyung.com