정부의 양도세 비과세 요건 강화 조치 이후 비과세 대상 아파트의 몸값이 치솟고 있는 가운데 △아파트 스와핑(교환매매) △계약금 등기 등 양도세를 피하려는 각종 변칙 거래행위가 등장하고 있다. 19일 일선 중개업소에 따르면 다음달부터 '1가구 1주택'에 대한 양도세 비과세 요건이 '3년 보유 1년 이상 거주'로 강화됨에 따라 중개업소 간 비과세 아파트 매물 확보전이 치열하다. 매도자가 거주조건을 충족시키지 못한 아파트는 실거래가 기준의 양도세에 대한 부담으로 계약률이 크게 떨어지기 때문이다. 이에 따라 일부 매도 희망자들은 양도세 규정을 피하기 위해 아파트를 스와핑하거나 계약금만 받고 등기를 이전하는 편법까지 동원하고 있다. 일선 중개업소 관계자는 "9월 이내에 매매계약을 끝내기 위해 계약금만으로 등기를 하거나 양도세를 피하기 위해 스와핑을 시도하는 매도자들이 있다"며 "정부의 양도세 비과세 요건 강화조치는 매물감소를 가져와 결과적으로 아파트가격을 밀어올리는 역효과만 낳고 있다"고 비판했다. ◆1년 이상 거주 아파트는 귀하신 몸 강남구 양천구 등 투기지역으로 지정된 지역의 비과세 대상 아파트 몸값이 치솟고 있다. 양도세를 둘러싼 매수·매도자 간 갈등으로 계약파기 사례가 늘면서 중개업소들이 아예 '1년 이상 거주' 요건을 충족시킨 아파트 매물만을 취급하려는 경향까지 보이고 있다. 이에 따라 비과세 아파트 매물 확보를 위해 중개업소 간 경쟁도 치열해지고 있다. 일부 매도자는 여러 중개업소에 매물을 내놓고 경쟁을 부추겨 가격을 올려받기까지 하고 있다. 목동의 K중개업소 관계자는 "비과세 혜택을 받는 매물을 내놓는 주인들이 가격을 높여 부르고 있어 결과적으로 아파트 가격 상승요인이 되고 있다"며 "반면 양도세 과세대상 아파트는 매수자가 매도자의 다운계약서를 만드는 조건으로 가격을 후려치는 데다 양도세 부담이 만만치 않아 계약이 잘 성사되지 않는다"고 말했다. ◆아파트 스와핑,계약금 등기까지 등장 1년 이상 거주요건이 적용되는 10월 이전에 취득가액을 높이기 위해 아파트 스와핑까지 등장하고 있다. 스와핑이란 동일 단지나 동일 평형대의 아파트 소유자끼리 실제 돈은 주고 받지 않는 상태에서 서류로만 하는 교환거래를 통해 취득가액을 미리 높여 놓는 것이다. 예를 들어 A씨와 B씨가 98년께 2억원 안팎에 강남 소재 같은 단지 내 22평 아파트를 구입해 전세를 놔 현재 아파트 매매가격이 4억원으로 뛴 경우 내달부터는 매매시 약 6천만∼8천만원의 양도세를 내야한다. 하지만 이달 안으로 A씨와 B씨가 교환매매(스와핑)를 통해 취득가를 현재 시세인 4억원으로 올려놓으면 다음달에 팔더라도 양도차액이 거의 없기 때문에 양도세를 물지 않아도 된다. 이 때문에 아파트 스와핑은 1년이상 거주조건을 맞추지 못하게 된 일부 투자자들 사이에서 성행하고있다. 일부에서는 '계약금 등기' 매물도 나오고있다. 역시 다음달 적용되는 1년 이상 거주 조건을 피하기 위해 이달 안에 등기이전을 마치기 위한 방책이다. 통상 한달 이상 걸리는 잔금결제 기한을 피하기 위해 계약금을 매매가의 20∼30% 가량 받은 후 즉시 등기이전을 해 10월 이전에 매매가 이뤄진 것 처럼 하는 방법이다. 이 경우 잔금을 치르지 않았더라도 등기가 이전됐기 때문에 실제 매매로 잡혀 실거래가 양도세를 피할 수 있다는 게 일선 중개업소의 설명이다. 김형호 기자 chsan@hankyung.com