아파트 공급비중과 절대물량이 동시에 감소하는 것은 아파트를 지을 땅이 부족한데다 건축규제 강화로 아파트를 짓기가 까다로워졌기 때문이다. 정부가 아파트 공급시장에 대한 보완책 마련없이 준농림지 개발 억제 등 건축규제에 서둘러 나섰다는 지적이다. 난개발 방지를 위한 대책이 결국 아파트 공급물량 부족을 불러온 셈이다. 실제로 해마다 10만가구 이상 건립됐던 준농림지 아파트는 99년 이후 연간 3만∼4만가구로 줄어들었고 도시지역 재개발 재건축사업도 용적률 하향조정으로 갈수록 어려워지는 실정이다. 여기에다 앞으로는 도시지역의 다세대 다가구주택 건축도 용적률 및 주차장 설치기준 강화 등으로 위축될 전망이어서 주택 부족문제가 다시 불거질 가능성이 높다. 전문가들은 정부가 준농림지를 대체하는 아파트용지 공급을 확대하고 도시지역의 용적률을 탄력적으로 적용하는 보완대책을 마련해야 할 것이라고 주문했다. ◆ 아파트 지을 땅이 부족하다 정부가 99년초 준농림지 아파트 건립요건을 10만㎡ 이상으로 강화한 이후 아파트 부지난은 심화되는 추세다. 실제로 준농림지에서 공급되는 아파트가 급감하고 있다. 대한주택건설사업협회 집계에 따르면 회원사들이 지난 99년 수도권에서 9만9백10가구를 공급했으나 지난해에는 절반수준인 5만가구에 그쳤다. 협회관계자는 "주택업체들이 그동안 준농림지에 확보해 놓은 사업부지마저 이제는 고갈돼 향후 공급물량은 더욱 감소할 것"이라고 말했다. 개발가능용지 부족도 심각한 상태다. 국토연구원이 최근 발표한 '국토의 효율적 관리를 위한 토지적성평가방안'에 따르면 서울지역엔 개발가능 토지가 전무한 것으로 나타났다. 경기도와 인천 등 수도권의 개발가능용지도 1천1백40㎢로 전국의 6.7%에 불과한 것으로 조사됐다. 특히 서울시의 경우 그린벨트를 포함해서도 단지형태의 아파트를 지을만한 땅이 없는 것으로 조사됐다. ◆ 아파트 건립환경도 악화 정부가 지난 99년 도입한 각종 건축규제 강화조치로 준농림지는 물론 도시지역에서도 아파트 짓기가 갈수록 어려워지고 있다. 문제는 정부가 안정적인 주택공급에 필요한 보완대책 없이 규제만 대폭 강화했다는 점이다. 게다가 규제강도는 내년부터 한층 높아질 전망이다. 우선 준농림지내 아파트 건립요건이 10만㎡에서 30만㎡로 강화되고 체계적인 개발을 위해 기반시설 및 환경.경관에 대한 계획(제2종지구단위계획) 수립이 의무화된다. 또 해당지역은 기반시설부담구역으로 지정돼 아파트 건설사업자는 도로 학교 등 기반시설 설치비용을 부담해야 한다. 건폐율.용적률 상한선도 60%.2백%에서 40%.1백%로 낮아진다. 이같은 조건아래서는 아파트 건설이 사실상 불가능하다는게 주택업계의 지적이다. 도시지역의 아파트 건립요건도 한층 강화된다. 아파트를 지을 수 있는 주거지역이 1,2,3종으로 나뉘고 용적률 상한선도 3종 일반주거지역의 경우 2백50%로 낮아진다. 또 일정규모 이상은 지구단위계획을 의무적으로 수립해야 한다. ◆ 집값 전망 전문가들은 아파트 비중 및 공급물량 감소는 결국 주택가격 상승을 부추길 가능성이 높다고 지적한다. 시장원리에 따라 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황에서는 가격상승이 불가피하다는 주장이다. 더욱이 아파트의 경우 시장에서 가장 선호되는 상품인 만큼 시장에 미치는 영향도 클 것이라고 강조한다. 또 전체 서울 강남지역 아파트값이 서울외곽과 수도권 주택가격을 밀어올리듯이 아파트 부족현상은 단독 다세대 연립주택의 가격상승을 압박할 것이라는 설명이다. 정광영 한국부동산연구소 소장은 "아파트를 선호하는 현상이 갈수록 높아지는 상황에서 단독 다세대 연립주택이 아파트를 대체하는 효과는 한계가 있다"며 "아파트 공급부족은 필연적으로 주택시장 불안요인으로 등장하게 될 것"이라고 전망했다. 유대형 기자 yoodh@hankyung.com