한국경제신문,리얼티 어드바이저스 코리아,한빛증권,하나은행,아더앤더슨이 조선호텔에서 개최한 "제 1회 리츠투자전략세미나"가 16일 1백여명의 기관투자가들이 모인 가운데 성황리에 개최됐다. 이날 세미나에서는 김경환 서강대학교 경제학과 교수가 "리츠를 활용한 기관투자가의 포트폴리오 전략"을 주제로,케빈 정 리얼티 어드바이저스 코리아 사장이 "리츠 분석및 투자전략"에 대해 주제발표를 했다. 이날 주제발표 내용과 리얼티 어드바이저스 코리아가 제시한 리츠 설립일정과 운용 전략을 소개한다. ◇리츠를 활용한 기관투자가의 포트폴리오 전략(김경환 서강대 경제학과 교수)=포트폴리오의 기본 원리는 위험분산을 통한 수익성 확보에 있다. 국내 기관투자가들은 예금 주식 채권 등으로 구성된 기존 포트폴리오에 부동산을 추가함으로써 수익성을 높일 수 있다는 점에서 리츠를 주목할 필요가 있다. 미국에선 리츠가 이미 일반 주식이나 채권과의 상관계수가 낮은 투자대안으로 기관투자가의 사랑을 받고 있다. 연기금은 90년대 이후 부동산에 대한 투자를 2배 이상 늘렸으며 특히 리츠를 통한 간접투자를 늘리고 있다. 이는 인플레이션에 따른 투자위험을 분산할 수 있는 데다 매년 안정적인 수익을 창출할 수 있기 때문이다. 또한 관리 및 거래비용이 낮고 분산투자도 용이하다. 특히 최근에는 테러 사태 이후 리츠 주가의 하락률이 S&P지수 하락률에 비해 휠씬 낮아 더욱 관심이 높아졌다. 이에 반해 국내 기관은 저위험,저수익 구조의 채권 위주로 보수적인 포트폴리오를 구성하고 있다. 하지만 저금리로 갈 곳을 잃은 자금을 유치하기 위해서는 수익성 제고가 절실하다. 이런 관점에서 리츠 투자를 적극적으로 검토해볼 필요가 있다. 기관투자가의 투자성향 및 투자여력을 감안해 적절하게 리츠주식 편입비중을 결정해야 할 것이다. ◇리츠 분석 및 투자전략(케빈 정 리얼티 어드바이저스 코리아 사장)=리츠주식 분석의 출발점은 안정적인 수익창출능력과 성장가능성을 점검하는 것이다. 먼저 리츠가 보유하고 있는 자산을 통해 안정된 현금 흐름을 지속적으로 창출할 수 있느냐를 확인해야 한다. 그 다음은 성장 가능성을 분석해야 한다. 성장은 기존 자산의 효율적 운용을 통한 내적 성장과 계속적인 투자활동을 통한 외적성장 두가지 측면에서 분석해야 한다. 이런 분석을 위해선 경영진의 능력을 주의깊게 따져봐야 한다. 리츠는 부동산을 묶은 수동적인 집합체가 아니라 경영진에 의해 적극적으로 운용되는 사업체다. 때문에 미국에선 많은 리츠 주식이 청산가치보다 높은 프리미엄에 팔리기도 하고 할인된 가격에 거래되기도 한다. 또한 재무구조 분석이 바탕이 돼야 할 것이다. 부채비율이 총자산가치 대비 50%를 넘지 않는 리츠가 이상적이다. 불황을 견디고 새로운 투자기회를 놓치지 않으려면 차입여력이 있어야 하기 때문이다. 리츠는 인터넷 주식같은 성장주가 아니다. 허상을 하늘에 띄워 놓고 투자자를 모을 수 있는 그런 상품이 아니란 얘기다. 따라서 몇 년 후가 아니라 현재 얼마나 배당을 할 수 있느냐를 확인하는 것이 투자 분석 방법의 정석이라고 할 수 있다. 정리=조성근 기자 truth@hankyung.com ------------------------------------------------------------------------------ 리얼티 어드바이저스 코리아 수익모델 한.미합작 자산관리회사(AMC)인 리얼티 어드바이저스 코리아가 설립하는 리츠는 초기 자본금 2천5백억원 규모로 운용된다. 조만간 기관투자가들로 부터 5백억원의 자금을 모집하고 이어 12월께 일반공모를 통해 일반투자자들로부터 2천억원정도의 자금을 조달할 예정이다. 주로 오피스빌딩 주거용부동산 상업시설 등으로 포트폴리오를 구성한다. 내부수익률은 15~20%,배당수익률은 8~10%정도를 예상하고 있다. 리츠의 본고장인 미국에서 오랜기간동안 3개의 리츠를 실제 운영해온 리얼티 어드바이저스의 경험과 전문성을 감안하면 이같은 수익률은 무난히 달성할 것으로 내다보고 있다. 전략은 크게 세가지다. 우선 최우량 포트폴리오 구성에 주력할 것이다. 편입 대상은 여의도 강남 도심 등에 위치한 오피스 빌딩중 위험도가 낮고 안정적인 수익을 낼 수있는 자산이다. 또 효율적인 관리를 통해 자산가치를 극대화할 계획이다. 리모델링과 시설관리를 어떻게 하느냐에 따라 자산가치는 크게 달라질 수있다. 주주 이익도 극대화할 예정이다. 펀드운용능력,합리적인 의사결정시스템,성장성전략 등을 투명하게 공개해 시장에서 정당한 평가를 받는다는 전략이다.