[부동산 증권화시대] (11) '선진국에서 배우자'

7월부터 리츠제도가 시행됐지만 기대감보다는 현실적 어려움으로 인한 우려가 커지고 있는 듯하다.

그렇지만 부동산증권화의 최고수준이라고 할 수 있는 부동산주식제도의 정착이 이처럼 난산을 겪는 것은 어쩌면 당연한 일일 것이다.

미국에서 1960년에 이 제도가 도입되었지만 활성화된 것은 90년대 들어서였다.

호주의 경우도 크게 다를 바가 없다.

이런 점에서 보면 제일 크게 배울 점은 세금제도라고 할 수 있다.

1986년 미국정부는 절세수단화된 유한파트너십(limited partnership)으로 부동산경기 과열이 초래된다는 진단에 따라 유한파트너십의 세금회피 기능을 정지시키도록 세법을 개정하였다.

이 과정에서 자연스럽게 세제혜택이 두드러진 지분형 리츠가 성장할 수 있었다.

두번째로 배울 점은 구조조정에서 리츠가 기능하는 방식이다.

호주의 경우 우리나라 은행의 부동산투자신탁이나 부동산신탁의 개발신탁과 유사한 비상장부동산신탁(UPT)이 87년 금융위기로 대거 부도위기를 맞았다.

이 때 호주정부는 이러한 유동성위기를 타개하기 위해 많은 수의 UPT를 상장부동산신탁(LPT)으로 전환하고 증권시장에 상장할 수 있는 길을 열어 놓았다.

이후 호주 리츠는 LPT제도를 통해 성장했고 현재 그 규모가 40조원에 달한다.

세번째로는 리츠를 도입한 국가들은 다양한 유동화수단과 경험이 풍부한 시장참여자들을 확보하고 있었다는 점이다.

올해 4월에 리츠의 상장이 시작된 일본에는 펀드를 운영할 부동산 개발, 분양, 관리회사들이 다수 존재하고 있다.

이에 따라 일본 리츠는 향후 5년 정도 기간에 30조∼40조원 규모로 성장할 것으로 예상되고 있다.

이러한 선진국의 역사는 현재 우리나라 리츠를 정착시키는데 많은 시사점을 던지고 있다.

우선 리츠의 성패는 조세혜택을 얼마나 주는가에 달려있다는 점이다.

특히 기존 제도와 비교해서 이러한 차별이 주는 효과가 결정적이다.

따라서 일반리츠와 구조조정(CR)리츠의 조세차별은 사실상 일반리츠를 무력화시킨다는 점에서 바람직하지 못하다.

둘째는 일반리츠와 CR리츠의 구분은 장기적일 수 없다는 것이다.

선진국에서도 리츠제도가 구조조정목적으로도 이용되었지만 이를 위해 리츠 내에서 차별화하는 경우는 없었다.

왜냐하면 결국 CR리츠가 일반 리츠화하거나 그 보유물건을 처분하는 과정에서 다시금 구조조정의 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

셋째는 리츠를 운영하기 위한 사회적 인프라와 투자가 불가피하다는 점이다.

즉 펀드매니저 애널리스트 등 전문가 육성,각종 투자정보 개발,리츠 이외의 다양한 증권화제도 확충이 필요하다.

이러한 점에서 기왕에 입법이 돼 있는 자산담보부증권(ABS) 부동산투자신탁 부동산개발신탁 등의 제도 개선책이 지속적으로 나와야 할 것이다.

이상영 < 부동산114 대표 sylee@r114.co.kr >

◇ 약력
△서울대 경제학과 경제학 박사
△KDI 연구원 및 건설산업연구원 부연구위원 역임