[新春기획(3)-住테크] 재개발 아파트 : 이주비 지급 임박한 곳 유리

청약통장이 없이 주거환경이 좋은 지역의 로열층 아파트를 매입하려는 실수요자라면 재개발아파트를 노려볼만 한다.

재개발아파트중에선 한강조망권 역세권 등의 유망 아파트 조건을 갖춘 곳을 어렵지 않게 찾을 수 있다.

일반청약자에 앞서 조합원에게 우선적으로 로열층을 배정하는 만큼 조합원 지분을 매입하면 입맛에 맞는 층을 고를 수도 있다.

다만 재개발 초기에 조합원지분을 매입하면 위험부담이 크다.

사업지연 부담금증가 등으로 생각지못한 손실을 볼 가능성이 크다.

따라서 재개발사업이 본궤도에 진입한 곳을 선택하는 것이 바람직하다.

부동산 전문가들은 이주비 지급이 진행중이거나 이주비 지급이 임박한 곳이라면 안심할 수 있다고 조언하고 있다.

<>투자사례=이주비 지급이 임박하거나 지급중인 재개발아파트 조합원 지분은 안전할뿐만 아니라 소액으로 투자할 수있다는 장점도 있다.

이주비를 끼면 작은 초기자금으로 내집마련의 꿈을 이룰 수 있다.

회사원 조모씨는 서울시 A재개발구역 지분매입을 통해 아파트를 마련키로 결심했다.

김씨가 매입 하려고 하는 지분은 34평형을 분양받을 수 있는 지분으로 사유지 10평(건평 7평)규모다.

감정평가액은 토지 평가액과 건물 평가액을 합쳐 총 5천만원.

여기에 프리미엄 1천만원이 붙었다.

따라서 김씨가 매입하려는 지분의 총매입금액은 6천만원.

여기서 이주비를 뺀 금액이 "초기 투자비용"이다.

김씨가 매입하려는 지분은 감정평가액에 따른 이주비가 무이자 3천만원 정도 나왔다.

김씨가 지분매입을 위해 투자해야 할 초기투자비용은 6천만원(총매입금액)에서 3천만원(이주비)을 뺀 3천만원.

추가부담금은 이렇게 계산된다.

A구역의 비례율(총재개발수익금에서 사업비를 뺀뒤 감정평가액으로 나눈 비율)은 90%로 확정됐다.

따라서 김씨가 구입하려고 하는 지분의 보상액은 실제 감정평가액 5천만원X0.9=4천5백만원.

그런데 김씨가 분양받을 34평형 아파트 조합원 분양가는 1억5천만원이다.

따라서 김씨가 부담해야할 추가부담금은 1억5천만원-4천5백만원=1억5백만원이다.

이를 종합해 김씨가 재개발아파트 34평형을 마련하기 위해 든 총비용은 지분매입금액 6천만원+추가부담금 1억5백만원=1억6천5백만원이다.

이 비용과 인근 아파트 시세를 비교하고 향후 발전가능성을 짚어본 후 투자여부를 결정해야 한다.

<>이주비지급 또는 지급예정사업장=유망아파트의 일반적인 조건은 대단지,편리한교통,쾌적한 주거환경 등이다.

이주비 지급 또는 지급예정인 사업장중에서 비교적 유사한 조건을 갖춘 곳으로는 길음2구역,길음4구역,상도4구역,공덕3구역,공덕4구역 등이 있다.

길음2구역의 경우 지난해 2월 이주비를 지급한후 현재 이주가 90%정도 완료된 상태다.

지하철 4호선 길음역이 걸어서 5분거리인 역세권으로 신세계백화점 현대백화점등 편의시설도 근처에 자리잡고 있다.

이주비는 평형별로 5천만~9천만원선이다.

길음 2구역과 나난히 위치한 길음4구역의 진행상황은 길음2구역과 비슷하다.

철거는 70%정도 완료됐다.

입지여건이 2구역과 유사하다.

길음 2구역과 4구역은 1,5,6및 길음 미아구역과 함께 3만여가구의 대단지를 이루게 된다.

상도4구역에선 이주가 80%가량 이루어졌다.

지하철 7호선 상도역이 2분거리다.

3만여가구의 아파트가 밀집해 있다.

이주비는 평형별로 8천만~1억5천만원이 지급된다.

공덕3,4구역은 공덕1구역 염리1구역 등과 함께 마포일대에서 삼성타운을 형성한다.

3구역의 경우 조합설립을 진행중이다.

4구역에선 하반기중 이주비 지급이 가능할 전망이다.

시내에서 가깝고 교통이 편리하다는 점이 가장 큰 매력이다.

조성근 기자 truth@hankyung.com