도심재개발지역이 새로운 투자대상으로 떠오르고 있다.

주택재개발.재건축지역은 용적률 적용기준이 강화된데다 워낙 많이 알려져
있어 높은 투자수익을 기대하기 힘들다.

이에 비해 도심재개발은 용적률을 최고 1천%까지 적용할 수 있어 개발에
따른 부가가치가 높다.

또 아직은 일반인들에게 잘 알려져 있지 않은 만큼 시세가 낮은 곳도 많아
잘 골라잡으면 높은 수익을 얻을 수 있다.

다만 투자금액이 비교적 큰데다 사업이 지연될 가능성이 높아 투자하기전에
해당지역을 자세하게 알아보는게 필요하다.

<>도심재개발이란 무엇인가 =노후화된 도시중심부를 체계적으로 재개발하는
것으로 지난 78년부터 시작됐다.

사업진행방식은 일반 주택재개발과 비슷하다.

주민동의를 거쳐 구역이 지정되면 사업계획결정, 사업계획인가, 관리처분
인가를 받아 공사에 들어간다.

도심재개발은 그간 투자자들의 관심권 밖이었다.

새로 짓는 건축물이 대부분 빌딩인데다 도심에 자리잡고 있어 투자금액이
많기 때문이다.

그러나 최근 투자환경이 많이 개선됐다.

서울시는 도심재개발지역에 주상복합건물을 짓도록 유도하고 있다.

도심의 야간공동화를 막고 교통수요를 줄일 수 있기 때문이다.

주택재개발은 보유지분보다 많은 평수를 무상으로 배정받기가 어렵지만
도심재개발은 3배(비례율 3백%)까지 무상으로 받는 경우도 있다.

용적률을 1천%까지 올릴 수 있도록 지난 98년 규제가 완화됐기 때문이다.

<>유망투자지역은 어디인가 =외곽지역보다 4대문안 도심지역에 투자하는게
유리하다.

빌딩을 새로 지었을 경우 수요가 많은데다 사업추진속도도 빠르기 때문이다.

세종문화회관 뒷편에서 사직터널까지 이어지는 3만5천여평이 대표적인
도심재개발지역이다.

이곳에는 사직1,2지구와 내수1~4지구등 6개지구가 자리잡고 있다.

사직1구역은 지난해 9월 도시계획위원회에서 구역지정을 받아 오는 4월쯤
사업계획이 확정될 정망이다.

사직2구역은 구역지정을 위한 공람이 진행되고 있다.

이곳 시세는 IMF체제전 평당 1천6백만원에 달했지만 현재는 7백만~1천만원으
로 떨어졌다.

36~75평형의 아파트와 빌라 9백36가구가 들어설 예정이다.

내수1~4지구는 이미 사업인가를 받았거나 신청중이다.

시세는 평당 2천만원 안팎이다.


<>투자시 주의해야할 점 =재개발사업은 사업기간이 투자수익에 결정적인
영향을 미친다.

그런면에서 도심재개발은 투자위험도가 높은 편이다.

구역지정과 사업계획결정이 난뒤에도 토지소유자들의 반대로 수년간 사업
추진이 중단된 곳이 많기 때문이다.

따라서 재개발조합을 통해 투자여건을 정확하게 파악하는 게 필수다.

가능하면 사업시행 인가단계에서 지분을 매입하는 게 안전하다.

또 관리처분이후에는 조합원교체가 되지 않는다는 점도 알아둬야 한다.

< 백광엽 기자 kecorep@ked.co.kr >

( 한 국 경 제 신 문 2000년 2월 17일자 ).