임대주택 사업을 할 땐 전세보다 월세를 놓는게 유리하다.

같은 평형의 아파트 2채를 사서 5년동안 임대주택 사업을 한후 매각했을때
수익률은 월세가 전세보다 2배가량 높은 것으로 나타났다.

똑같은 비용을 금융상품에 투자할때에 비해서도 이익이 2배이상 많은 것으로
분석됐다.

따라서 임대주택 사업자들은 초기 투입비용이 높더라도 월세가 잘 나가는
역세권 소형아파트에 투자하는게 가장 바람직하다.

<> 사례분석

수원 구운동 삼환1차 22평형 2채를 매입, 임대주택사업을 할 경우 수익률을
비교해보자.

매매가가 4천5백만원인 이 아파트의 전세가는 3천5백만원, 월세는 월 1.5부
로 가정했다.

금융상품 금리는 연 7% 정기예금 금리를 적용, 5년간 이율을 36.92%로 책정
했다.

<>전세를 놓을 경우 =초기 투자비용은 가구당 1천만원의 매입비용에 취득.
등록세 2백52만원을 합친 2천2백52만원이다.

이 돈을 5년간 금융상품에 투자했을 경우의 기회비용은 8백31만원.

실제 소득은 여기에서 이자소득세(24.2%)를 뺀 6백30만원이다.

이 아파트의 시세가 매년 2%씩 상승할 경우 5년후 아파트값은 4천9백66만원
이 된다.

매각했을때 양도차익(5년후 매매가-전세가-양도세)은 1천4백20만원이다.

따라서 실제 순이익(양도차익-초기투자비용)은 5백86만원(가구당 2백93만원)
이 나온다.

아파트값이 연2%씩 오를 경우 금융소득보다 수익률이 낮은 셈이다.

<>월세를 놓을 경우 =2채를 매입해 보증금 1천만원에 월세 37만원(월 1.5부)
을 받는다고 가정해보자.

초기 투자비용은 세금을 합친 7천2백52만원이다.

이 돈을 금융상품에 5년간 투자했을 경우 기회비용은 2천6백77만원.

여기서 이자소득를 뺀 이자수익은 2천29만원이다.

전세와 마찬가지로 임대사업의 수익성을 알아보자.

아파트값이 매년 2%씩 오를 경우 5년후 시세는 4천9백66만원이다.

실제 순이익은 5백86만원이 나온다.

1년동안에 받는 월세는 8백88만원이다.

임대수입에 대한 임대소득세 67만원을 빼면 1년간 순수 월세수입은 8백21
만원이 된다.

따라서 5년간 임대사업의 총수익은 매매차익 5백86만원(가구당 2백93만원)에
5년간 순수월세수입 4천1백5만원을 합친 4천6백91만원이다.

이는 금융상품에 투자(2천29만원)했을때보다 2천5백만원이 많고 전세의
수익률(연 6.5%)에 비해서도 2배이상 높은 연 13%대의 수익을 올릴 수 있다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 9월 9일자 ).