임대사업 등록요건이 완화됨에 따라 내년부턴 1억원미만의 소액투자자들도
임대주택 사업을 벌일 수 있게 됐다.

임대사업 투자비용이 지금의 반 이상으로 줄어든 셈이다.

전세를 끼고 투자할 경우엔 5천만원만 있어도 임대사업이 가능하다.

월세로 임대할때는 시중금리보다 높은 수익률을 올릴수 있는데다 아파트값
상승에 따른 시세차익을 기대할 수 있어 소액투자자들은 관심을 가질만하다.

<>수익성 분석 =전세가 비중이 높은 5천만원짜리 아파트 2채를 사서 월세를
놓는 경우를 가정하자.

가구당 보증금이 2천만원이기 때문에 2채에 대해 4천만원을 우선 받을 수
있다.

여기에다 월세로 매달 60만원(가구당 30만원)을 꼬박꼬박 챙길 수 있다.

연간 수입으로 환산하면 보증금에 대한 이자 2백80만원(예금금리 7% 기준)
과 월세수입 7백20만원을 합쳐 모두 1천만원(연간 수익률 10%)에 달한다.

매달 83만원의 수익이 나오는 셈이다.

시세차익까지 감안하면 은행에 넣어두는 것보다 수익성이 훨씬 높다고 볼
수 있다.

<>입지선정 =모든 아파트에서 연간 10%대의 수익률을 올릴 수 있는 것은
아니다.

주변 환경이나 수요에 따라 수익성이 천차만별이다.

유동인구가 많고 매물소화가 잘되는 곳을 고르는 것이 좋다.

이런 면에서는 역세권 아파트가 유리하다.

이들 아파트는 도심접근이 편리하고 전세금이 매매가의 60%를 웃돌아 실제
투자비용이 적은 편이다.

역세권중에서도 여러개의 지하철노선이 겹치는 환승역 주변 아파트중
대단지를 고르는게 바람직하다.

서울에선 강남구 개포동, 양천구 목동, 노원구 상계동, 강서구 가양동
일대가 유망사업지로 꼽힌다.

<>대상주택선정 =일정규모 이상 아파트를 임대사업용으로 구입할땐 취득
보유 양도시에 세금을 적게 내거나 면제받을 수 있다.

전용 18평이하 아파트는 살때 취득세및 등록세를 내지 않아도 되고 5년간
임대후 팔때도 양도소득세가 전액면제된다.

보유할때는 재산세를 50% 감면받고 종합토지세는 분리과세(세율 0.3%)
혜택을 볼수 있다.

임대소득세를 낼때도 전세보증금에 대해선 비과세된다.

전용 18~25.7평 아파트도 취득 등록세가 50% 감면되고 5년간 임대후 팔땐
양도소득세를 50% 감면받는다.

국제통화기금(IMF)한파로 아파트값이 하락했을 때도 소형아파트는 상대적
으로 낙폭이 적고 임대하기가 수월했다.

특히 신규주택의 경우 세제혜택이 많아 초보투자자들이 고려할만하다.

분양권은 입주를 6개월~1년가량 앞둔 대단지아파트를 주목할 필요가 있다.

이 기간중에는 팔려고 내놓는 물량이 많고 가격 또한 낮은 편이다.

< 송진흡 기자 jinhup@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 24일자 ).