감정평가액 맹신하지 마라 .. 알고가면 실패않는 '경매10계'

비수기인데도 불구하고 경매시장 열기는 식을줄 모른다.

입지여건이 좋은 아파트는 여전히 낙찰률이 감정가의 90%를 웃돈다.

그동안 찬밥 대접을 받던 다가구 다세대 점포주택 입찰에도 투자자들이
몰리고 있다.

하지만 경매참가자들 모두 돈을 버는 것은 아니다.

실패하는 사람들도 많다.

초보투자자들이 실수하기 쉬운 대표적인 점들을 소개한다.

<>선순위 저당금액이 적은 부동산은 조심하라 =채무자가 빚을 갚아 경매가
취소되는 사례가 의외로 많다.

상당기간 공을 들여 낙찰을 받은게 물거품이 되는 셈이다.

지나치게 높은 수익은 기대하지 않는게 바람직하다.

<>낙찰후 잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리가 있다 =선순위지상권 가처분
가등기는 낙찰받아도 권리가 없어지지 않는다.

예고등기도 소유권분쟁이나 저당권의 원인무효와 관련해 소송중인 경우가
많아 재판결과에 따라 소유권이 바뀌거나 저당권이 소멸될수 있다.

가급적 입찰을 피하는게 유리하다.

<>감정평가금액을 맹신하지마라 =감정가는 대체로 시세의 90%선에서 결정
되지만 이보다 높은 경우도 꽤 있다.

또 경매로 나오기 3개월전에 조사한 가격이기 때문에 가격등락이 클 수가
있다.

입찰전에 현지 부동산업소를 2~3곳 이상 방문해 시세보다 얼마나 싼지
확인해야 한다.

<>법정지상권이 있는 물건은 피하는게 낫다 =토지 경매물건에서 종종 볼수
있다.

건물과 토지 소유자가 다른 경우다.

낙찰자는 건물의 사용권이 없고 임대료만 받을수 있다.

따라서 해당 부동산 소재지 관청에서 건축물관리대장과 토지대장을 비교해
소유자가 일치하는지 따져봐야 한다.

<>임야나 전답은 지번을 잘 찾아야 한다 =지방에 있는 땅의 경우 해당지번을
찾는게 쉽지 않다.

현장에 가서도 엉뚱한 곳을 보고 와서 낙찰받았다 뒤늦게 보증금을 포기하는
경우도 심심치 않게 발생한다.

<>선순위세입자가 있는 물건은 신중히 입찰하라 =선순위세입자는 최초
저당권이 설정되기전에 주민등록 전입신고를 하고 거주하고 있는 세입자다.

낙찰자가 전세금액 전부를 물어주어야 한다.

입찰할땐 전세금을 감안해 응찰가를 결정해야 한다.

<>형질변경이 가능한지 따져봐라 =도로변에 접했더라도 낙찰후 용도변경이
안돼 애먹는 경우가 있다.

임야나 농지를 구입할땐 지자체를 방문해 형질변경이 가능한지 확인하는게
중요하다.

<>지분경매는 일반 경매와 다르다 =건물중 일부만이 경매로 나올수가 있다.

값이 싸다고 꼼꼼히 확인하지 않고 응찰했다간 낭패보기 십상이다.

여러번 유찰됐으면 납득할만한 이유가 있는지 알아봐야 한다.

<>잔금을 내고 바로 입주하겠다는 생각은 버려라 =잔금지불일 전에는
이해관계인의 항고가, 잔금지불일 이후엔 명도절차가 남아 있다.

항고는 특별한 사유가 없는한 시간이 해결해 주지만 명도책임은 낙찰자
부담이다.

세입자와 분쟁소지가 있을 경우 인도명령 및 명도소송이란 강제집행절차를
밟아야 한다.

통상 2~5개월이 소요된다.

<>주택은 반드시 현장을 방문하라 =유찰이 많이 된 물건일수록 좁은 골목의
막다른 집인 경우가 많다.

차 1대도 주차할 공간이 없고 새로 집을 짓기도 난감한 사례가 비일비재하다

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 10일자 ).