다가구주택 경매물건이 인기를 끌고 있다.

건축법 개정으로 다가구주택을 가구별로 구분등기하거나 상가 등 근린생활
시설로 용도변경하는 것이 가능해졌기 때문이다.

경매 다가구주택은 연초만해도 3~4회이상 유찰되는 것이 보통이었고 낙찰가
가 감정가의 55~65%에 머물렀다.

그러나 지난달이후 경매 다가구주택을 찾는 수요자가 늘면서 낙찰가율도
5~10%포인트 상승했다.

하지만 경매 다가구주택은 다른 물건에 비해 아직 낙찰가율이 낮은 편이어서
투자메리트가 있다.

전문가들은 다가구주택을 매입, 임대주택사업을 하거나 근린생활시설로
용도변경하면 투자수익성을 높일 수 있다고 조언한다.

<>선택요령 =경매 다가구주택의 장점은 물건이 많고 감정가격의 60%선에서
낙찰받을 수 있다는 점이다.

2~3회이상 유찰되는게 대부분이어서 전세값 수준에 매입이 가능하다.

임대주택사업에 관심이 있는 투자자들은 교통이 편리한 역세권에 있는
물건을 고르는게 좋다.

대학가, 지하철역 주변, 공단지역에 있으면 임대에 더 유리하다.

가능하면 세입자가 적은 곳중 선순위 세입자가 없는 물건을 선택하는 것이
요령이다.

응찰 대상 물건을 고른후엔 반드시 현장을 방문해 등기부등본에 나타나
있지 않은 세입자가 있는지도 확인해야 한다.

명도처리가 깨끗한 물건이라면 낙찰가격이 다소 높더라도 과감히 응찰해 볼
만하다.

<>활용방안 =가장 유망한 분야가 임대주택사업이다.

전세물건이 부족해 임대가격이 오르고 있기 때문이다.

보증금중 일부를 월세로 전환하면 매달 고정수입을 확보할 수도 있다.

5년후 되팔땐 양도소득세 감면혜택까지 받는다.

용도변경도 고려해볼만하다.

대로변에 위치한 곳은 건물 일부를 음식점 카페 미용실 등으로 고쳐서
재임대를 하거나 직영할 수가 있다.

이 경우엔 사전에 배후 수요층과 상권분석을 한후 적절한 업종을 선정해야
한다.

<>주의할 점 =명도처리가 쉽지 않다는게 단점이다.

임대차 관계가 복잡하기 때문에 치밀한 권리분석을 한 후 응찰해야 한다.

특히 다가구주택은 잔금지급후에도 권리행사에 제약을 받는 사례가 종종
있다.

세입자들에게 별도로 이사비를 지급해야 하는 경우도 적지않아 주의해야
한다.

법적으로 하자가 없더라도 세입자들이 집을 비우지 않을땐 강제 집행절차를
밟아야 한다.

비용도 문제지만 명도처리기간이 2~5개월 걸린다.

따라서 무조건 밀어붙이는 것 보다 타협하는게 바람직하다.

현장확인도 중요하다.

유찰횟수가 많은 물건중엔 도로 접근성이 좋지 않고 주차공간이 부족한 곳이
많다.

자칫하면 보증금만 떼이게 되는 수가 있는만큼 직접 방문해 꼼꼼히 살펴봐야
한다.

< 박영신 기자 yspark@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 6일자 ).