화곡지구는 강서구 발산동과 화곡동 일대에 걸쳐 있다.

용적률이 1백4.2%로 5개 저밀도 지구중 청담.도곡(1백17%)에 이어 두번째로
높다.

하지만 입지여건이 좋아 실수요자들의 관심이 높다.

우장산을 비롯 녹지공간이 풍부하고 지하철 5호선이 개통된 이후 교통여건도
개선됐다.

주민들의 재건축 동의율도 85~96%로 높은 편이다.

현지 부동산업소들은 빠르면 내년 상반기중 이주 및 철거를 하고 하반기엔
일반분양에 들어가는 곳이 나올 것으로 내다보고 있다.

<>현황 =지난 78년에 준공된 화곡지구는 11만평의 부지에 13개 단지
1백44개동 5천6백20가구가 들어서 있다.

이가운데 내발산 주공(1천5백50가구), 화곡 제2주공(1천7백30), 우신아파트
(1천1백70)가 단지규모가 크다.

이들 아파트는 대부분이 지하철 5호선 발산역과 우장산역에서 도보로 5분
거리에 있다.

김포공항 강서소방서 강서구청 등 공공기관과 편익시설이 풍부해 생활여건이
양호하다.

가양대교가 개통되는 2001년께엔 인접지역으로의 진출이 수월해질 전망이다.

대지지분은 내발산주공 10평형이 10평, 13평형이 13평, 화곡 제2주공
13평형은 14평이다.

우신아파트는 17평형이 15평, 20평형이 18평, 24평형이 22평이다.

화곡지구에서 가장 큰 평형인 양서 1단지 대지지분은 31평형이 28평이다.

<>개발기본계획 =3개 주거구역으로 나뉘어 개발된다.

내발산 주공을 중심으로 한 원당사거리 지역이 제1주거구역이 된다.

남쪽에 위치한 우장산역세권에는 화곡 제2주공과 인근아파트가 제2주거구역
을, 그 옆에는 우신아파트를 중심으로 제3주거구역이 자리잡을 예정이다.

계획안대로라면 현재의 5천6백20가구보다 28.5% 늘어난 7천2백60가구가
새로 건립된다.

인근에 학교시설이 충분해 초등학교는 3주거구역 한 곳에만 들어선다.

대신 도로용지와 공원용지를 늘려잡았다.

1주거구역 외곽을 둘러싼 6m도로는 7.5~10m로 확장되고 2,3주거구역을
가로지르는 우현로는 15m에서 25m로 넓혀지게 된다.

인근 단독주택과 10m 내외의 녹지공간도 조성된다.

그러나 화곡지구는 공항과 가까워 고도제한을 받는다.

1주거구역은 해발 57.86~67.86m이하로, 2.3주거구역은 우장산 높이(98.9m)
이하로 건립해야 한다.

이를 적용하면 17층~23층 높이로 지어지게 된다.

<>추진일정 =10평형과 13평형으로 구성된 내발산 주공은 현대건설과
현대산업개발을 시공사로 선정했다.

교통영향평가와 환경평가 등을 마친 상태다.

조합측은 내년 3월께 이주를 시작해 2004년 상반기에 준공할 예정이라고
밝혔다.

나머지 단지들도 사업을 발빠르게 추진중이다.

화곡 제2주공은 대림산업과 현대산업개발을 시공사로 뽑았고 우신은
현대건설및 현대산업개발과 시공계약을 준비중이다.

홍진.양서1단지도 현대산업개발을 선정했다.

<>투자분석 =내발산 주공아파트의 13평형을 예로 들어 투자분석을 해보자.

이 아파트의 매매가는 1억1천만원 전세가는 3천만원이다.

매매가격에서 전세금을 뺀 금액은 8천만원이다.

5년후 입주할 경우 금융비용은 연 11%로 계산하면 약 4천4백만원이 나온다.

하지만 총 투자비용을 따지는데는 변수가 있다.

이주비와 추가부담금이다.

조합측이 밝히고 있는 예상 추가부담금은 33평형을 배정받을 경우
5천만~6천만원.

전세금과 이주비를 상쇄할 경우 13평형을 구입해 33평형을 장만하는데는
모두 1억8천만원 이상 들어가는 셈이다.

이 투자금액을 기준으로 할 경우 인근아파트(화곡 초록 32평형 2억1천만원,
등촌동 대림 34평형 2억2천만원) 시세와 비교해 3천만~4천만원가량 시세차익
이 예상된다.

그러나 대지지분이 작아 추가부담금은 조합측의 전망보다 1천만원이상
높아질 가능성이 있다는게 업계의 지적이다.

<>투자포인트 =매입대상 선정과 구입시점이 가장 중요하다.

이주부터 입주까지 기간이 짧은 아파트를 택해야 한다.

사업기간이 길어지면 투자자금이 묶일 수 있기 때문이다.

화곡지구의 경우 지금까지 진행이 순조로웠지만 서울시의 용적률 제한과
공공용지 부담에 주민들 반발이 심해 일정이 늦춰질 수도 있다.

사업추진 단계도 면밀히 분석해야 한다.

단계별로 지분시세가 크게 변하는 탓이다.

일반적으로는 재건축아파트 값은 이주비지급시점을 전후해 가장 많이
오른다.

사업승인이 떨어지기 직전이 투자적기다.

계약하기 전에는 반드시 조합을 방문해 조합원자격과 대지지분을 확인해야
한다.

재건축이 완료되는 시점의 입지및 교통여건도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

< 고경봉 기자 kgb@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 6일자 ).