개발밀도를 놓고 뜨거운 논란을 불러 일으켰던 서울 5개 저밀도지구
아파트에 대한 재건축 기본계획이 윤곽을 드러냈다.

지난 80년대말 서울시가 이들 지구에 대한 재건축 계획을 처음 검토하기
시작한 이후 10여년 만이다.

물론 그동안에도 저밀도 지구 해제에 따른 개발계획이 여러차례 나왔었다.

하지만 교통.환경영향평가 결과를 토대로 용적률 건폐율 공원면적 등
구체적인 내용이 나온 것은 이번이 처음이다.

재건축에 따른 교통난과 폐기물처리 등 부작용을 우려, 쉽사리 결단을
내리지 못했던 서울시로서는 과감한 승부수를 띄운 셈이다.

<> 주요 쟁점 =뭐니뭐니해도 용적률이 가장 큰 쟁점이다.

서울시는 개발밀도를 최소화하기 위해 기본 용적률을 2백75%(소형 평형
확보에 따른 인센티브 5% 포함)로 정했다.

하지만 주민들과 시공사들은 적정 사업이윤을 보장받기 위해 3백% 이상을
요구하고 있다.

고밀도로 지을수록 일반분양분이 많이 나와 주민들과 시공사의 수익성을
높일 수 있기 때문이다.

이들로서는 사업추진여부와 직결된 문제이기 때문에 공람기간동안 줄곧
이의를 제기할 것으로 보인다.

지상 조경공간을 대지면적의 30%이상 확보토록한 것도 논쟁의 여지가 있다.

서울시가 이 비율을 계산할때 공원으로 조성할 면적을 제외할 예정이어서
더욱 그렇다.

물론 서울시가 공원등 공공용지에 대한 주민부담비율에 따라 용적률을
10% 얹어주는 인센티브제를 적용하겠다고 밝히고 있다.

그러나 사업수익성과 밀접한 관계가 있는 문제여서 주민들과 시공사들의
반발이 예상된다.

<> 개발에 따른 문제점 =서울시가 저밀도지구를 단계적으로 개발하겠다는
방침을 바꾼 것이 가장 큰 문제다.

시는 당초 부동산투기 자재난등을 우려, 지구별로 개발 우선순위를 정할
예정이었으나 주택경기부양을 이유로 동시다발적인 사업추진을 허용했다.

이에따라 5만여가구에 달하는 저층 아파트들이 무더기로 재건축을 추진할
경우 심각한 전세난이 우려된다.

아파트 철거로 집을 비우게된 주민들이 한꺼번에 전세집을 구하려 하면
전세값 파동이 일어날 수 도 있기 때문이다.

이에대해 시는 5개 지구내 아파트 단지들의 재건축 추진일정이 주민동의나
안전진단을 받는 과정에서 차이가 나는 만큼 큰 문제가 되지 않는다는 입장
이다.

또 특정지역에서 전세난의 징후가 나타날 경우 시관계자와 해당지역 시의원,
전문가 등으로 구성된 "저밀도 아파트 사업승인 시기 조정 심의위원회"를
구성, 사업추진 시기를 조정하겠다고 주장하고 있다.

그러나 한번 사업이 시작된 상황에서 그 일정을 조정하기란 쉽지 않은
일이다.

특히 내년 총선을 앞두고 시나 해당 구청에서 정치권의 압력을 무시하고
사업시기를 조정할 수 있을지도 의문이다.

교통난도 걱정이다.

지금도 체증 현상이 심각한 이들 지역에 총 1만3천여가구가 더 들어설 경우
교통난이 심화될 가능성이 높다.

시는 재건축할때 기존 13평형이 대부분 30평형대로 건립된다는 점을 감안
해서 전체적으로 가구수가 23% 증가할 것으로 추정, 주변 교통량이 11~20%
정도 증가할 것으로 보고 있다.

이럴 경우 간선도로율(지구전체 면적에서 간선도로 면적이 차지하는 비율)
을 현행 5.4%에서 9.1%로 높이면 된다는게 시의 공식적 입장이다.

그러나 간선도로망 건설비용을 주민들이 모두 떠안기 때문에 이같은 도로
확장이 가능할지 미지수다.

<> 과제 =5개 저밀도지구는 서울시 전체 도시계획에서 차지하는 비중을
고려할때 신중한 정책집행이 필요하다.

점차 노후화되고 있는 다른 지역 아파트들이 이들 지구를 모델로 재건축을
추진할 것으로 보이기 때문이다.

따라서 "쾌적한 주거환경"과 "수익성"이란 상반된 사안을 적절히 조화시키는
정책적 배려가 필요하다고 할 수 있다.

< 송진흡 기자 jinhup@ >

[ 저밀도아파트지구 재건축 추진일지 ]

<> 93.9 : 저밀도아파트 재건축 주민청원 채택(시의회)
<> 93.10~95.8 : 시정개발연구원 연구
<> 95.9 : 저밀도아파트지구 재건축 방침 결정
<> 96.1 : 시민공청회 개최(시의회 주관)
<> 96.7~11 : 서울시.주민대표자 회의 개최(6회)
<> 96.11 : 주민과 합의된 재건축 계획기준 발표
<> 97.5~98.3 : 개발구상안 현상공모
<> 98.5 : 아파트지구개발기본계획수립 용역계약
<> 98.11~12 : 교통.환경.인구영향평가 용역계약
<> 99.5 : 교통영향평가 심의완료
<> 99.7 : 학교부지 조정협의(서울시교육감)
<> 99.7 : 저밀도아파트지구 개발기본계획안 공고

( 한 국 경 제 신 문 1999년 7월 31일자 ).