[부동산면톱] 경매 반값에 산다..'다가구주택 투자 이렇게'

건축법 개정으로 경매되는 다가구주택에 투자관심이 쏠리고 있다.

다가구주택은 오는 5월9일부터 가구별로 구분등기가 가능해져 환금성이
높아진데다 다방 음식점 등으로 용도변경이 가능하기 때문이다.

특히 시중금리가 6%대로 떨어져 임대주택사업의 메리트가 크게 높아진 점도
관심요인이다.

교통이 편리한 역세권에서 나온 경매물건중 세입자문제 처리가 명확한 것을
선별, 투자할 경우 승산이 높다는게 전문가들의 조언이다.


<>어떤 물건을 고르나 =다가구 경매의 가장 큰 장점은 물건이 많고 감정가격
의 절반값에 낙찰받을수 있다는 것이다.

3~4회이상 유찰되는게 대부분이어서 전세값 수준에 매입이 가능하다.

단 투자대상지역을 대학가 지하철주변 공단지역 등 임대여건이 양호한
곳으로 한정하는게 중요하다.

임대하기가 수월하고 가격을 높게 받을수 있어서다.

이와함께 가능하면 세입자가 적은 곳중 선순위세입자가 없는 물건을
선택하고 반드시 현장을 방문, 등기부등본상에 나타나지 않은 세입자가
있는지도 확인해야 한다.

명도처리가 깨끗한 물건이라면 낙찰가격이 다소 높더라도 과감히 응찰할
필요가 있다.


<>어떻게 활용하나 =시중금리 하락과 월세바람이 불고 있는 점을 감안,
임대주택사업을 벌여볼만하다.

다가구는 통상 한채에 적으면 3~5가구, 많으면 8~10가구로 구성돼 있어
임대사업자 등록이 가능하다.

보증금중 일부를 월세로 전환하면 매달 고정수입을 얻을수 있고 5년후 팔땐
양도소득세 감면혜택(기존 건물 매입땐 50%, 신축땐 1백%)이 가능하다.

대로변에 위치한 곳은 매입후 건물일부를 음식점 카페 미용실 등으로
전환해 재임대하거나 직영할수도 있다.

이 경우 사전에 배후 수요층과 상권분석을 통해 적절한 업종을 선정한후
리노베이션을 거쳐야 한다.


<>주의할점 =다가구 주택의 가장 큰 단점은 명도처리가 쉽지 않다는
점이다.

임대차 관계가 복잡한 사례가 많은 점을 고려, 사전에 치밀한 권리분석과
함께 낙찰가를 최대한 낮추는게 유리하다.

또 다가구는 다른 경매물건에 비해 잔금지급후에도 권리행사에 제약을 받는
경우도 종종 발생한다.

세입자들에게 별도로 이사비를 지급해야 하는 경우도 있다.

충분한 시간적 여유를 두고 접근하는게 바람직하다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 8일자 ).