"부동산 정책을 알면 돈이 보인다"

부동산시장이 빠르게 바뀌고 있다.

금과옥조로 여겨지던 투자의 기본원칙이 무너지고 있다.

달라진 환경에 맞춰 새로운 투자패턴을 세워야 할 때다.

무엇을 기준으로 삼아야 할까.

부동산정책이다.

변화의 물결속을 들여다보면 나름대로 방향이 있고 기본적인 틀이 내재해
있다.

IMF관리체제 이후 부동산정책의 골격은 투기억제에서 거래활성화쪽으로
무게중심이 옮겨지고 있다는 점이다.

모든 정책의 초점이 부동산시장 회생을 통한 경기활성화에 맞춰져 있다.

달라진 부동산정책의 내용과 의미를 알아본다.

<> 주택부문

이달부터 분양권전매가 전면 허용됐다.

신규아파트를 계약후 언제라도 되팔 수 있게 됐다.

지자체의 전매동의를 받을 필요도 없다.

수요자 입장에선 사정에 따라 분양받은 아파트를 합법적으로 처분할
수 있는 길이 열린 셈이다.

청약규제가 대폭 완환된 점도 주목할 만하다.

정부는 주택건설촉진법 등 관련법규를 개정,상반기중 시행할 방침이다.

청약통장 사용을 적극적으로 유도하겠다는 포석으로 풀이된다.

우선 청약과열 예상지역에서 통장가입 순서에 따라 제한하던 배수제가
폐지된다.

민영주택 분양때 1순위자중 35세이상 무주택자에게 청약우선권을 주던
무주택우선공급제도도 사라진다.

또 청약1순위 제한규정이 없어져 2주택이상 소유자에게도 1순위자격이
주어지고 공공택지내 민영아파트의 재당첨제한기간(2년)도 폐지된다.

이와함께 올해부터 수도권 공공택지내 전용 25.7평이하 민영아파트의
분양가가 자율화됐다.

"국민주택기금 지원을 받는 전용18평 이하 아파트를 제외하곤 업체들이
아파트가격을 자율적으로 결정할 수 있게 됐다.

자금지원과 세제혜택도 눈에 띄는 대목이다.

올해중 총 4조원의 중도금대출이 주택은행을 통해 실시된다.

가구당 대출한도도 기존의 2천만~4천만원에서 3천만~5천만원으로 늘어나고
이자율도 11%에서 단계적으로 인하될 예정이다.

임대사업자가 미분양아파트를 구입할 경우 대출한도가 종전의 6천만원에서
2억원으로 대폭 상향조정됐다.

세제혜택은 신규아파트 구입에 집중돼 있다.

오는 6월30일 이전에 신축주택(전용 50평미만의 아파트 또는 건평 80평미만
의 단독주택)을 구입하면 양도소득세가 5년간 면제된다.

몇채의 주택을 사더라도 모두 5년안에 팔면 양도세를 내지 않는다.

5년후 팔 땐 5년간의 시세차익에 대해 비과세된다.

또 무주택자가 연말까지 주택을 구입할 경우 잔금을 치른 날부터 1년만
지나면 역시 양도소득세를 안내도 된다.

1가구2주택자라도 새 집을 산 날로부터 2년안에 기존주택을 팔면 양도소득세
비과세 혜택을 받는다.

<> 건축부문

건축법이 개정돼 5월9일부터 건축물을 주변 여건에 따라 다양한 용도로
사용할 수 있는 길이 열렸다.

건물의 용도변경 증개축이 쉬워져 활용도가 높아진 셈이다.

우서 집을 다용도로 쓸 수 있다.

용도변경 절차가 간소화되고 건축대장에 기입되는 건물용도가 31개에서
22개군으로 줄어든다.

주택을 음식점이나 부동산업소 서점 세탁소 슈퍼마켓 등 근린생활시설로
바꿀 수 있다.

일정규모 이상의 사무실 공간이 필요한 심부름센터 기술사 건축사 세무사
감정사 등은 자기가 살고 있는 집을 사무실로 등록할수 있다.

다방 기원 탁구장 당구장 등도 별도의 건축허가나 신고절차를 밟지 않고
주거용으로 개조해 전세나 월세를 놓을수 있다.

중소형 빌딩도 주택으로 쓸 수 있다.

3개층 바닥면적 합계 6백60평방m(2백평)이하인 빌딩을 다가구주택으로
바꿔 세를 줄 수 있다.

단 19가구이하로 일반분양할 수 없는 주택에 한정된다.

건물 용도분류상 <>판매 영업시설(도매 소매 철도역사 버스터미널)
<>문화 집회시설(교회 영화관 예식장 경마장 박물관) 업무시설(오피스텔
사무실 등)로 지어진 건축물은 건축허가나 신고절차없이 근린생활시설로
전환이 가능하다.

건물 신증축이 쉬워진 점도 주목할만하다.

지난달부터 30평이하 단독주택은 해당지역 건축과에 신고만하면 25평이내
에서 추가 증축을 할 수 있고 30평이내로 신축땐 신고만 하면 가능하다.

건축허가나 신고 승인 건축물 관리대장 작성에 관한 신청서 첨부도서 등도
컴퓨터디스켓은 물론 컴퓨터통신으로 제출할수 있다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

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[ 부동산정책 개정내용 ]

<> 중도금 대출금리

- 현행 : 연 11%
- 개정 : 단계적 인하
- 시행시기 : 상반기

<> 중형임대주택 가구당 지원한도

- 현행 : 분양가의 50%
- 개정 : 한도폐지
- 시행시기 : 3월중

<> 18평 이하 임대주택 건설자금 금리

- 현행 : 연 3%
- 개정 : 연 4%
- 시행시기 : 3월중

<> 근로자주택구입 및 전세자금 한도

- 현행 : 구입=1,600만원
전세=1,000만원
- 개정 : 구입=2,000만원
전세=1,500만원
- 시행시기 : 하반기

<> 미분양아파트 임대주택사업자지원

- 현행 : 1인당 6,000만원(준공후 미분양 2억원)
- 개정 : 모든 미분양주택 2억원
- 시행시기 : 하반기

<> 다가구 인정기준

- 현행 : 3층이하, 66평방m이하
- 개정 : 3개층이하, 660평방m이하
- 시행시기 : 5월9일

<> 저소득 세입자 전세금 지원 규모

- 현행 : 750억원
- 개정 : 1,500억원
- 시행시기 : 시행중

<> 채권입찰제

- 현행 : 투기과열 우려지역 시행
- 개정 : 폐지
- 시행시기 : 5월중

<> 미분양 임대주택용지 분양상환시 규모제한

- 현행 : 주택규모를 임대주택 규모로 제한
- 개정 : 폐지
- 시행시기 : 4월중

<> 전매제한

- 현행 : 국민주택 : 입주일이후 6개월 금지
민영주택 : 입주일이후 60일 금지
- 개정 : 폐지
- 시행시기 : 3월1일

<> 재당첨제한

- 현행 : 국민주택 : 5년
공공택지내 민영주택 : 2년
- 개정 : 국민주택 : 5년
폐지
- 시행시기 : 3월중순

<> 민영주택 1순위 자격제한

- 현행 : 2주택이상 소유자는 민영주택 1순위에서 제외
- 개정 : 국민주택 : 5년
폐지
- 시행시기 : 3월중순

<> 청약 배수제

- 현행 : 청약경쟁과열지구에선 1순위자중 장기예치자 순서에 따라
20배수 범위에서 우선청약권 부여
- 개정 : 국민주택 : 5년
폐지
- 시행시기 : 3월중순

<> 무주택 우선공급

- 현행 : 1순위자중 35세이상 5년이상 무주택세대주에게 민영주택
우선 청약권 부여
- 개정 : 국민주택 : 5년
폐지
- 시행시기 : 3월중순

<> 국민주택 입주자격

- 현행 : 입주자 모집공고일 1년전부터 무주택자
- 개정 : 입주자 모집공고일부터 무주택자
- 시행시기 : 3월중순

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 15일자 ).